Rehber · · 2 dk okuma
Emsal (KAKS) ve TAKS nedir, nasıl hesaplanır?
Bir arsanın değerini en çok belirleyen şeylerden biri, üzerine ne kadar yapı yapılabileceği. Bunu gösteren iki temel oran var: emsal (KAKS) ve TAKS. İkisi de arsanın imar durumunda yazar ve satın alma, kat karşılığı ya da tesis yatırımı kararlarında ilk bakılan değerlerdir.
TAKS nedir?
TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı), binanın zemine oturduğu alanın parsel alanına oranıdır. Yani arsanın ne kadarının bina ile kaplanabileceğini gösterir.
Örnek: 2.000 m² bir parselde TAKS 0,40 ise, binanın taban alanı en fazla 2.000 × 0,40 = 800 m² olabilir.
Emsal (KAKS) nedir?
Emsal ya da KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı), emsale konu tüm katların toplam alanının parsel alanına oranıdır. Arsaya toplamda ne kadar inşaat yapılabileceğini gösterir.
Örnek: Aynı 2.000 m² parselde emsal 1,00 ise toplam inşaat alanı 2.000 × 1,00 = 2.000 m² olur. TAKS 0,40 ile birlikte düşünüldüğünde bu, yaklaşık 800 m² tabanlı iki buçuk katlık bir yapı demektir.
Emsal 2,00 olsaydı toplam inşaat alanı 4.000 m²'ye çıkardı. Bu yüzden aynı büyüklükteki iki arsanın değeri, emsalleri farklıysa çok farklı olabilir.
Hesap brüt alan üzerinden değil, net parsel üzerinden yapılır
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre TAKS ve emsal, yol, yeşil alan gibi kamuya terk edilen kısımlar düşüldükten sonra kalan net imar parseli üzerinden hesaplanır. Tapuda yazan alan ile imar parseli alanı her zaman aynı değildir. Hesap yapmadan önce belediyeden alınacak imar durumu belgesine bakmak gerekir.
Emsal harici alanlar ve %30 kuralı
Bazı alanlar emsal hesabına dahil edilmez. Otopark, sığınak, teknik hacimler ve bazı ortak alanlar bunların başında gelir. Ancak yönetmelik bir sınır koyar: emsal harici alanların toplamı, emsale konu alanın %30'unu geçemez. Bu sınırı aşan kısım emsale eklenir.
Temmuz 2026'da yürürlüğe giren değişiklikle bazı yeni kalemler de emsal dışı sayılmaya başladı; örneğin belirli pergolalar, süs havuzları, giriş saçakları, bahçe ve istinat duvarları. Projenize hangi kalemlerin emsal dışı sayılacağını mimarınızla ve belediyenin güncel uygulamasıyla teyit etmenizi öneririz.
Sanayi arsalarında emsal
Sanayi ve depolama imarlı arsalarda emsal kadar şu değerler de önemlidir:
- Bina yüksekliği sınırı: Yüksek raflı depo veya vinçli fabrika planlıyorsanız emsalden önce yükseklik sınırına bakın. Emsaliniz yetse bile izin verilen yükseklik, tavan yüksekliğinizi kısıtlayabilir.
- Çekme mesafeleri: Parsel sınırlarından bırakılması gereken mesafeler, kullanılabilir taban alanını küçültür.
- Plan notları: Bazı sanayi alanlarında belirli sektörlere izin verilmez ya da ek koşullar bulunur.
- OSB içindeyse: OSB'lerin kendi imar planları ve kuralları vardır. Hesabı OSB'nin plan notlarına göre yapmak gerekir.
Emsal bilgisine nereden ulaşılır?
- Arsanın bulunduğu belediyeden imar durumu belgesi,
- Belediyelerin e-imar sistemleri,
- OSB içindeyse OSB müdürlüğü.
e-Devlet'te tapu bilgilerine erişebilirsiniz ama imar durumu tapuda yazmaz.
Arsanızın değerini birlikte değerlendirelim
Sanayi arsası arıyorsanız ihtiyacınız olan inşaat alanını yazın, emsali uygun parselleri size iletelim. Arsanız varsa, satış veya kat karşılığı için değerlendirebiliriz.
Aradığınızı tarif edin, biz bulalım. İhtiyacınızı 3–4 dakikada yazın; uygun seçenekleri 48 saat içinde size özel sunumla iletelim.
Arsa arıyorumİlgili yazılar
- Kat karşılığı nedir, oranlar nasıl belirlenir?
- Fabrika veya sanayi arsası satın alırken tapu ve imar kontrol listesi