Rehber · · 2 dk okuma
Kat karşılığı nedir, oranlar nasıl belirlenir?
Kat karşılığı, arsa sahibinin arsasını müteahhide verdiği, müteahhidin de bunun karşılığında inşaatı yapıp ortaya çıkan bağımsız bölümlerin bir kısmını arsa sahibine bıraktığı anlaşmadır. Hukuktaki adı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Arsa sahibi para harcamadan arsasını değerlendirir, müteahhit de arsa için büyük bir sermaye bağlamadan proje yapar.
Kat karşılığı denince akla genelde konut gelir. Ancak aynı model ticari binalarda, konut + ticari karma projelerde ve sanayi tarafında depo, üretim tesisi ya da küçük sanayi sitesi projelerinde de kullanılır.
Paylaşım oranı nasıl belirlenir?
Kat karşılığında sabit bir oran yoktur; oran her projede pazarlıkla belirlenir. Oranı en çok etkileyen faktörler:
- Emsal ve imar durumu: Arsaya ne kadar inşaat yapılabildiği. Emsal yükseldikçe ortaya çıkan alan, dolayısıyla paylaşılacak pasta büyür. Emsal nedir?
- Konum ve satış değeri: Bitmiş bölümlerin piyasada ne kadara satılabileceği.
- İnşaat maliyeti: Malzeme ve işçilik maliyetleri, proje tipi ve kalite seviyesi.
- Proje tipi: Konut, ticari, karma ya da sanayi yapısı. Her birinin maliyeti ve satış hızı farklıdır.
- Arsanın durumu: Tapu müstakil mi hisseli mi, yıkılacak yapı var mı, zemin etüdü ne gösteriyor, yola cephesi nasıl.
- Ek ödemeler: Arsa sahibine ayrıca nakit ödeme ya da kira yardımı yapılıp yapılmayacağı.
Bu yüzden "bu bölgede oran şu kadardır" gibi genellemeler yanıltıcı olabilir. Doğru oranı bulmak için önce arsanın gerçek inşaat potansiyelini ve bitmiş projenin piyasa değerini hesaplamak gerekir.
Sözleşme noterde yapılmalı
Kat karşılığı sözleşmesi, arsa sahibine taşınmaz devri borcu yüklediği için resmi şekle tabidir. Uygulamada bu sözleşmeler noterde düzenleme şeklinde yapılır. Adi yazılı bir sözleşme şekil şartını karşılamadığı için kural olarak geçersizdir. Yargıtay, tarafların edimlerini büyük ölçüde yerine getirdiği bazı durumlarda şekil eksikliğini ileri sürmeyi hakkın kötüye kullanılması sayabiliyor; ancak bu riski en baştan almamak gerekir.
Sözleşmede mutlaka olması gerekenler
- Bağımsız bölümlerin paylaşımı: Hangi daire, dükkân ya da ünitenin kime kalacağı; kat, cephe ve büyüklük dahil açıkça yazılmalı.
- Süre ve gecikme cezası: İnşaata başlama ve teslim tarihleri, gecikmede uygulanacak cezalar.
- Teminat: Müteahhidin işi yarım bırakmasına karşı banka teminat mektubu veya arsa sahibinin payına düşmeyen bölümlerin tapu devrinin aşamalara bağlanması.
- Tapu devri takvimi: Müteahhide düşen payların hangi aşamada devredileceği.
- Proje ve malzeme şartnamesi: Kullanılacak malzemenin kalitesi.
- Ruhsat ve iskan sorumluluğu: Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izninin (iskan) kimin tarafından, hangi süre içinde alınacağı.
- Vergi ve harç paylaşımı.
Hisseli arsalarda kat karşılığı
Arsa birden fazla kişiye aitse, sözleşmeye bütün hissedarların katılması gerekir. Hissedarlardan biri bile anlaşmazsa proje başlayamaz. Bu nedenle hisseli arsalarda süreç, hissedarların ortak bir karara varmasıyla başlar.
Sanayi arsasında kat karşılığı
Sanayi tarafında kat karşılığı daha az bilinen ama giderek yaygınlaşan bir model. Arsa sahibi depo veya küçük sanayi sitesi gibi bir projeden ünite alır ve bunları kiraya vererek düzenli gelir elde eder. Burada imar planındaki kullanım kararları, bina yüksekliği ve yükleme alanı gereksinimleri, konut projelerinden farklı hesaplanmalıdır.
Arsa sahibi veya müteahhit misiniz?
Arsanızı kat karşılığı değerlendirmek istiyorsanız ya da kat karşılığı yapabileceğiniz arsa arıyorsanız bize yazın. Gebze, Darıca, Çayırova, Dilovası, Tuzla ve Pendik'te arsa sahipleri ile müteahhitleri sanayi, konut ve ticari projelerde buluşturuyoruz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Sözleşme öncesinde bir avukattan destek almanızı öneririz.
Aradığınızı tarif edin, biz bulalım. İhtiyacınızı 3–4 dakikada yazın; uygun seçenekleri 48 saat içinde size özel sunumla iletelim.
Kat karşılığıİlgili yazılar
- Emsal (KAKS) ve TAKS nedir, nasıl hesaplanır?
- Fabrika veya sanayi arsası satın alırken tapu ve imar kontrol listesi