Rehber
Sanayi gayrimenkulü rehberi
Depo ve fabrika seçimi, kira sözleşmesi ve vergiler, tapu, imar, ruhsat ve kat karşılığı üzerine sahada en sık sorulan soruların cevapları. Terimler için sözlüğe, hizmetimizle ilgili sorular için SSS sayfasına bakabilirsiniz.
Kiralama
Depo kiralarken dikkat edilmesi gereken 12 teknik konuKiralık depo ararken net yükseklik, rampa sayısı, zemin taşıma kapasitesi, TIR manevra alanı, yangın sistemi, ruhsat ve kira sözleşmesinde nelere dikkat edilmeli? Kontrol listesi.Depo kira fiyatları neye göre belirlenir? Metrekare fiyatını etkileyen 10 faktörAynı bölgedeki iki deponun m² kira fiyatı neden çok farklı olabilir? Konum, yükseklik, rampa, açık saha, OSB, iskan, trafo gücü ve sözleşme koşullarının kira bedeline etkisi.Depo ve işyeri kira sözleşmesinde olması gereken 14 maddeDepo, fabrika veya işyeri kiralarken sözleşmeye mutlaka yazılması gerekenler: brüt-net kira, artış, depozito sınırı, tadilat izni, alt kira, tahliye, teslim tutanağı ve damga vergisi.İşyeri kira artış oranı 2026: depo ve fabrika kirasında yasal sınırDepo, fabrika ve dükkan gibi çatılı işyerlerinde kira artışı en fazla 12 aylık TÜFE ortalaması kadar olabilir. Ekim 2026 oranı %31,49. Hesaplama, 5 yıl kuralı ve kira tespit davası.İşyeri kira stopajı: %20 oran, brüt-net hesaplama ve KDVŞahıstan kiralanan depo, fabrika ve dükkanlarda kiracı brüt kiranın %20'sini stopaj olarak keser. Brüt kira = net kira ÷ 0,80. Kimler keser, şirketten kiralamada ne değişir?Soğuk hava deposu kiralama: teknik kriterler ve gerekli belgelerKiralık soğuk hava deposu ararken sıcaklık rejimi, panel kalınlığı, zemin ısıtma, enerji gücü, jeneratör, izolasyonlu rampa ve gıda işletmesi kayıt/onay belgesi gibi nelere dikkat edilmeli?
Satın alma ve tapu
Fabrika veya sanayi arsası satın alırken tapu ve imar kontrol listesiSatılık fabrika, depo veya sanayi arsası alırken tapu kaydı, ipotek ve şerhler, imar durumu, iskan, hisseli tapu, OSB kuralları ve vergi konularında neleri kontrol etmelisiniz?Tapu harcı hesaplama 2026: fabrika, depo ve arsa satışında kim ne öder?Tapu harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2'dir, toplam %4. Matrah, beyan edilen satış bedelidir ve emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Hesaplama örneği ve sık yapılan hatalar.Hisseli tapu nedir, satılır mı? Önalım hakkı ve 2026 değişiklikleriHisseli tapulu arsa veya fabrika payı satılabilir mi, diğer hissedarların onayı gerekir mi? Önalım hakkı süresi 25 Aralık 2025'ten itibaren 1 yıl, bedel rayiç değer. Ortaklığın giderilmesi.Emlakçı komisyonu ne kadar? 2026'da satış ve kiralamada hizmet bedeliEmlakçı komisyonu satışta en fazla %4 + KDV, kiralamada en fazla bir aylık kira + KDV. Kim öder, nasıl hesaplanır, yazılı sözleşme neden şart? Yönetmelik maddeleriyle.
İmar, ruhsat ve OSB
İmar durumu sorgulama: sanayi arsasının imarı nasıl öğrenilir?Bir arsanın sanayi imarlı olup olmadığı, emsali ve çekme mesafeleri nasıl öğrenilir? Belediye e-imar ekranları, Kocaeli Şehir Rehberi, TKGM Parsel Sorgu, resmi imar durum belgesi ve OSB'ler.Emsal (KAKS) ve TAKS nedir, nasıl hesaplanır?Emsal, KAKS ve TAKS ne demek? Arsanıza ne kadar inşaat yapılabileceğini örneklerle hesaplayın. Emsal harici alanlar ve %30 kuralı, sanayi arsalarında dikkat edilecekler.İskan sorgulama: fabrika ve deponun iskanı var mı, nasıl öğrenilir?Bir depo veya fabrikanın yapı kullanma izni (iskan) olup olmadığı e-Devlet, belediye e-imar ekranı ve belediye arşivinden nasıl sorgulanır? Kiracı ve alıcı için kontrol adımları.Sanayi tesisinde iskan ve işyeri açma ruhsatıFabrika veya depo kiralamadan ya da satın almadan önce iskan, işyeri açma ve çalışma ruhsatı, gayrisıhhi müessese sınıfı, çevre izni ve itfaiye raporunu nasıl kontrol edersiniz?OSB içinde mi, dışında mı? Fabrika ve depo seçerken farklarOrganize sanayi bölgesi (OSB) içinde ve dışında fabrika, depo kiralamanın ve satın almanın avantajları ve kısıtları. İhtisas OSB, ruhsat, altyapı ve kiralama kuralları.Sanayi arsasına ev yapılır mı? Sanayi imarlı arsa alınır mı?Sanayi imarlı arsaya konut yapılamaz; yapı ruhsatı imar planındaki kullanım kararına göre verilir. Ruhsatsız yapının riskleri, sanayi arsası alırken kontrol edilecekler ve yatırım açısından değerlendirme.
Kat karşılığı
Kat karşılığı nedir, oranlar nasıl belirlenir?Kat karşılığı (arsa payı karşılığı inşaat) sözleşmesi nedir, nasıl yapılır? Paylaşım oranını belirleyen faktörler, noter şartı, teminatlar ve sanayi, konut, ticari projelerde dikkat edilecekler.Kat karşılığı sözleşmesi: şekil şartı, temlik, fesih ve tapu devriKat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalı. Arsa payının seviyeye göre devri, müteahhidin temliki, gecikmede fesih (TBK 473), geriye ve ileriye etkili fesih farkı.