Rehber · 12 Ekim 2026 · 3 dk okuma

Depo ve işyeri kira sözleşmesinde olması gereken 14 madde

Kısa cevap: Bir depo veya fabrika kira sözleşmesinde en az şunlar açıkça yazılmalı: kiralananın tam tanımı (ada/parsel, m², ekler), brüt mü net mi olduğu belirtilmiş kira bedeli, artış yöntemi, süre, depozito, yan giderler, tadilat ve yatırım izinleri, alt kira yasağı veya izni, ruhsat sorumluluğu, sigorta, tahliye ve teslim koşulları. Konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu'nun kiracıyı koruyan hükümleri, sözleşmede aksi yazsa bile uygulanır.

1. Taraflar ve kiralananın tanımı

Kiraya verenin tapu maliki olup olmadığını tapu kaydından kontrol edin. Sözleşmede adres, ada/parsel, kapalı ve açık alan metrekaresi, ofis bölümü, rampa, vinç, trafo gibi demirbaşlar listelenmeli. Ortak kullanılan alanlar (avlu, TIR parkı) varsa bunun sınırı yazılmalı.

2. Kira bedeli: brüt mü net mi?

Şahıs mal sahiplerinde kiracı stopaj keser. "Aylık 200.000 TL" yazıp brüt-net belirtmemek, mal sahibine giden tutarda %20'lik farka yol açar. Ayrıntısı kira stopajı yazısında.

3. Ödeme günü ve yöntemi

Kiranın her ayın kaçında, hangi hesaba yatırılacağı yazılmalı. Ödemeyi banka üzerinden ve açıklamasıyla yapmak ispat açısından şarttır.

4. Kira artışı

Yenilenen dönemde artış, 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez (TBK m. 344). Sözleşmede daha düşük bir oran yazılabilir; daha yüksek bir oran yasal sınıra iner. Güncel oran ve hesaplama

5. Süre ve yenileme

Belirli süreli işyeri kiralarında kiracı, süre bitiminden en az 15 gün önce bildirmezse sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren ise süre bitti diye tek başına tahliye isteyemez; 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimle sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 347).

6. Depozito (güvence)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kirayı geçemez. Para olarak verilmişse, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde bir bankada vadeli hesaba yatırılır (TBK m. 342). Depozitonun hangi koşullarda iade edileceği yazılmalı.

7. Yan giderler

Aidat, ortak alan giderleri, su, elektrik, doğalgaz aboneliklerinin kimin adına açılacağı ve kimin ödeyeceği netleşmeli. Trafo bakım sözleşmesi ve yangın sistemi bakımı gibi sanayi tesislerine özgü giderleri de unutmayın.

8. Tadilat ve yatırım izni

Kiracı, kiralananda yenilik ve değişiklikleri ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla yapabilir (TBK m. 321). Rampa, ofis bölmesi, raf ankrajı, vinç yolu veya güç artırımı gibi yatırımlar yapacaksanız, sözleşmede hangilerine izin verildiği ve sözleşme bitiminde sökülüp sökülmeyeceği yazılmalı.

9. Alt kira ve devir

Kira ilişkisinin başkasına devri kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır (TBK m. 323). Grup şirketleri arasında kullanım ya da depolama hizmeti verilecekse buna izin veren açık bir madde koyun.

10. Ruhsat sorumluluğu

İşyeri açma ve çalışma ruhsatını kiracı alır, ancak ruhsatın alınabilmesi binanın iskanına ve imar durumuna bağlıdır. Ruhsat alınamazsa ne olacağını, örneğin kiracıya cezasız fesih hakkı tanındığını, sözleşmeye yazmak sizi korur. Ruhsat ve iskan kontrol listesi

11. Sigorta

Bina sigortası genellikle mal sahibinde, emtia ve makine sigortası kiracıda olur. Kimin neyi sigortalayacağı ve sigorta poliçesinde yangın sistemine ilişkin şartlar belirtilmeli.

12. Bakım ve onarım

Kiraya veren kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli halde tutmakla yükümlüdür; olağan temizlik ve küçük bakım kiracıya aittir. Çatı, taşıyıcı sistem ve ana tesisat gibi büyük kalemlerin kime ait olduğunu yazmak anlaşmazlıkları önler.

13. Teslim tutanağı

Teslimde fotoğraflı bir durum tutanağı hazırlayın: zemin, kapılar, rampalar, elektrik panoları, sayaç endeksleri. Tahliyede aynı tutanak üzerinden kontrol yapılır ve depozito iadesi kolaylaşır.

14. Tahliye ve uyuşmazlık

Tahliye taahhüdü verilecekse ayrı bir belgeyle ve kiralananın tesliminden sonra verilmelidir; tesliminden önce verilen taahhüt geçersizdir (TBK m. 352). Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur.

Damga vergisi

Kira sözleşmeleri, sözleşme süresince ödenecek toplam kira üzerinden binde 1,89 damga vergisine tabidir. Süresiz sözleşmelerde bir yıllık kira esas alınır.

Sık sorulan sorular

İşyeri kira sözleşmesi noterden mi yapılmalı?

Zorunlu değildir; yazılı adi sözleşme geçerlidir. İspat ve tahliye kolaylığı için imzaların noterde onaylanması tercih edilebilir.

Depozito en fazla ne kadar olabilir?

Çatılı işyerlerinde üç aylık kira bedeli kadar.

Kiraya veren süre bitince depoyu boşaltmamı isteyebilir mi?

Belirli süreli sözleşmenin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir. Kiraya verenin genel fesih hakkı 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra doğar; ihtiyaç, iki haklı ihtar veya tahliye taahhüdü gibi özel sebepler ise ayrıca düzenlenmiştir.

Kaynaklar

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 321, 323, 342, 344, 347, 352
488 sayılı Damga Vergisi Kanunu, (1) sayılı tablo

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; sözleşmenizi imzalamadan önce bir avukata inceletmenizi öneririz.

Hazırlayan: tesisbul · Sevgi Bayraktar, 20 yıldır Gebze, Darıca, Çayırova, Dilovası, Tuzla ve Pendik'te sanayi gayrimenkulü aracılığı. Son kontrol: 12 Ekim 2026.

Aradığınızı tarif edin, biz bulalım. İhtiyacınızı 3–4 dakikada yazın; uygun seçenekleri 48 saat içinde size özel sunumla iletelim.

Tesis arıyorum