Rehber · 12 Ekim 2026 · 2 dk okuma

İşyeri kira artış oranı 2026: depo ve fabrika kirasında yasal sınır

Kısa cevap: Depo, fabrika, ofis ve dükkan gibi çatılı işyerlerinde yenilenen kira dönemindeki artış, bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez (Türk Borçlar Kanunu m. 344). Ekim 2026'da yenilenen kira sözleşmeleri için bu oran %31,49'dur. Konutlar için uygulanan %25 sınırı 1 Temmuz 2024'te sona ermişti; işyerlerine zaten hiç uygulanmamıştı.

Kural tam olarak ne diyor?

TBK m. 344'e göre tarafların yenilenen kira dönemi için anlaştığı artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede daha düşük bir oran yazıyorsa o oran uygulanır; daha yüksek bir oran yazıyorsa yasal sınıra iner.

Sözleşmede artışla ilgili hiçbir hüküm yoksa, kira bedeli hâkim tarafından yine bu sınırı aşmamak üzere belirlenir.

Hangi oran geçerli?

Uygulanacak oran, kira yılınızın yenilendiği aydan bir önceki ayın TÜFE verisine göre hesaplanan 12 aylık ortalamadır. TÜİK enflasyon verisini her ayın 3'ünde açıklar.

Ekim 2026'da yenilenen kiralar: %31,49
Diğer aylar için güncel oranı TÜİK'in açıkladığı "12 aylık ortalamalara göre TÜFE değişimi" üzerinden kontrol edin.

Hesaplama örneği

Aylık kirası 250.000 TL olan bir deponun kira yılı Ekim 2026'da yenileniyor:

	Tutar
Mevcut kira	250.000 TL
Azami artış (%31,49)	78.725 TL
Yeni kira (en fazla)	328.725 TL

Kira stopajlı ödeniyorsa artış brüt kira üzerinden hesaplanır. Stopajın nasıl işlediğini işyeri kira stopajı yazısında anlattık.

Döviz cinsinden kira

İşyeri kiralarında kira dövizle belirlenmişse, TBK m. 344'ün son fıkrasına göre beş yıl geçmedikçe kira bedeli değiştirilemez. Beş yıl sonunda hak ve nesafete göre yeni bedel belirlenebilir.

Beş yıl kuralı ve kira tespit davası

Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ve her beş yılda bir, yeni kira yılının bedeli; TÜFE sınırından bağımsız olarak, taşınmazın durumu ve emsal kiralar dikkate alınarak hak ve nesafete göre hâkim tarafından belirlenir. Bu yüzden piyasanın çok altında kalmış uzun süreli depo kiralarında mal sahipleri kira tespit davasına başvurabilir.

Kira tespit davası açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur. Taraflar arabulucuda anlaşamazsa dava açılabilir.

Yeni sözleşmede bedel serbest

Yasal sınır, mevcut sözleşmenin yenilenen dönemi için geçerlidir. Yeni bir kiracıyla ilk kez sözleşme imzalanırken kira bedeli tarafların serbest pazarlığıyla belirlenir. Bu nedenle taşınma kararı verirken mevcut kiranızın artış sınırını ve piyasadaki emsal bedelleri birlikte değerlendirin.

Sık sorulan sorular

İşyerinde %25 kira artış sınırı var mı?

Hayır. %25 sınırı yalnızca konutlar için 11 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2024 arasında uygulandı ve sona erdi. İşyerlerinde sınır 12 aylık TÜFE ortalamasıdır.

Sözleşmede %50 artış yazıyorsa ne olur?

Yasal sınırı aşan kısım geçersizdir; artış en fazla 12 aylık TÜFE ortalaması kadar uygulanır.

Kira artışı ne zaman uygulanır?

Kira sözleşmesinin başladığı ayın yıldönümünde, yani yeni kira yılının ilk ayında.

Kaynaklar

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 344
Kira artış oranı, Av. Emre Sobay
Ekim 2026 kira artış oranı, Türkgün
TÜİK Tüketici Fiyat Endeksi bültenleri

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut bir uyuşmazlık için avukatınıza danışın.

Hazırlayan: tesisbul · Sevgi Bayraktar, 20 yıldır Gebze, Darıca, Çayırova, Dilovası, Tuzla ve Pendik'te sanayi gayrimenkulü aracılığı. Son kontrol: 12 Ekim 2026.

Aradığınızı tarif edin, biz bulalım. İhtiyacınızı 3–4 dakikada yazın; uygun seçenekleri 48 saat içinde size özel sunumla iletelim.

Tesis arıyorum