Rehber · · 4 dk okuma
Kat karşılığı sözleşmesi: şekil şartı, temlik, fesih ve tapu devri
Kısa cevap: Kat karşılığı (arsa payı karşılığı inşaat) sözleşmesi, taşınmaz devri vaadi içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; yalnızca imzası onaylanmış adi sözleşme kural olarak geçersizdir. Arsa sahibini korumanın en etkili yolu, müteahhide düşen arsa paylarının inşaatın seviyesine göre kademeli devredilmesidir. Müteahhit gecikir veya işi sözleşmeye aykırı yürütürse arsa sahibi noter ihtarıyla süre verip sözleşmeden dönebilir (TBK m. 473, 123–125). İnşaat büyük ölçüde tamamlanmışsa fesih genellikle ileriye etkili sonuç doğurur.
Paylaşım oranlarının nasıl belirlendiğini kat karşılığı nedir yazısında anlattık. Bu yazı sözleşmenin hukuki çerçevesine odaklanıyor.
Şekil şartı: neden noterde düzenleme?
Sözleşme, arsa sahibinin müteahhide pay devretme borcunu içerdiği için taşınmaz satış vaadi niteliği taşır ve resmi şekle tabidir (TBK m. 237, Noterlik Kanunu m. 60). Noter, sözleşmeyi tarafların beyanına göre kendisi düzenler. Uygulamada mahkemeler, şekle aykırı sözleşmede inşaat büyük ölçüde tamamlanmışsa geçersizlik iddiasını dürüstlük kuralına aykırı bulabilir; ama buna güvenmek yerine baştan doğru şekilde yapmak gerekir.
Sözleşmeye mutlaka yazılması gerekenler
- Taraflar, ada/parsel ve arsanın tapu durumu
- Proje: bağımsız bölüm sayısı, metrekareler, hangi bölümün kime kalacağı (kat, cephe, numara ile)
- Paylaşım oranı veya bağımsız bölüm listesi
- Teslim süresi ve ruhsat alma süresi; gecikme halinde aylık gecikme tazminatı
- Malzeme ve işçilik standardı (teknik şartname eki)
- Pay devrinin aşamaları ve teminatlar
- Ruhsat, iskan, harç, vergi ve abonelik giderlerinin kime ait olduğu
- Arsa sahibinin kira yardımı (yıkım gerekiyorsa)
- Fesih koşulları ve cezai şart
Pay devri: kademeli ve teminatlı
Arsa sahibi için en riskli adım, inşaat başlamadan tüm payların müteahhide devredilmesidir. Bunun yerine sözleşmede şöyle bir yapı kurulabilir:
| Aşama | Devredilen pay (örnek) |
|---|---|
| Ruhsat alındı, temel atıldı | %20 |
| Kaba inşaat tamamlandı | %30 |
| İnce işler tamamlandı | %30 |
| İskan alındı | Kalan %20 |
Oranlar örnek amaçlıdır; projeye göre müzakere edilir. Kademeli devre ek olarak banka teminat mektubu veya müteahhide kalacak bağımsız bölümler üzerinde ipotek gibi güvenceler de konulabilir.
Müteahhidin temliki
Müteahhit, sözleşmeden doğan bağımsız bölüm devri isteme hakkını üçüncü kişilere temlik edebilir; daire veya dükkanı inşaat sürerken satması bu yolla olur. Alacağın devri yazılı şekilde yapılır ve kural olarak arsa sahibinin rızasına bağlı değildir (TBK m. 183, 184); sözleşmeyle temlik yasağı veya arsa sahibinin onayı şartı getirilebilir.
Temlik alan kişi, müteahhitten daha fazla hak kazanamaz: arsa sahibi, müteahhide karşı ileri sürebileceği savunmaları (ör. inşaatın tamamlanmadığı) temlik alana karşı da ileri sürebilir (TBK m. 188). Bu nedenle inşaat halindeki bir projeden bağımsız bölüm alacaksanız, müteahhidin o bölüm için pay hak edip etmediğini ve inşaatın seviyesini kontrol edin.
Fesih ve dönme sebepleri
- Gecikme ve aykırılık (TBK m. 473): Müteahhit işe zamanında başlamaz, işi sözleşmeye aykırı yürütür veya süresinde bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, arsa sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir.
- Temerrüt (TBK m. 123–125): Noter ihtarıyla uygun süre verilir; süre içinde ifa edilmezse dönme, ifa veya tazminat seçimlik hakları doğar.
- Arsa sahibinin dönmesi (TBK m. 484): Eser tamamlanmadan arsa sahibi her zaman dönebilir; ancak yapılan işin bedelini ve müteahhidin tüm zararını ödemek zorundadır.
Geriye etkili mi, ileriye etkili mi?
Geriye etkili fesihte taraflar aldıklarını iade eder: arsa sahibi devrettiği payları tapu iptal ve tescil davasıyla geri ister; müteahhit yaptığı imalatın bedelini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebilir.
İleriye etkili fesihte müteahhit, fesih tarihine kadar yaptığı iş oranında hak kazanır; eksik iş ve gecikme bedelleri mahsup edilir. Yargı uygulamasında inşaatın büyük ölçüde (yaklaşık %90 ve üzeri gibi yüksek bir seviyede) tamamlandığı durumlarda fesih ileriye etkili kabul edilir. Bu kesin bir yasal eşik değildir; seviye bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
Üçüncü kişiler ve tapu
Müteahhitten tapuda pay satın alan iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı tapu siciline güven ilkesi gereği korunur (TMK m. 1023); kötüniyet halinde iptal gündeme gelir. Arsa sahibi fesih sürecinde, müteahhide geçmiş payların başkasına devrini önlemek için mahkemeden ihtiyati tedbir istemelidir.
Sanayi, konut ve ticari projeler
Sanayi parsellerinde kat karşılığı; çoklu depo, küçük sanayi sitesi veya bölünebilir üretim holleri şeklinde yapılabilir. Burada paylaşım "bağımsız bölüm" yerine hol, blok veya parsel bazında da düşünülebilir. Konut ve ticari projelerde ise cephe, kat ve dükkan konumu değeri doğrudan etkiler; paylaşım listesinin numara bazında yazılması bu yüzden önemlidir.
Sık sorulan sorular
Kat karşılığı sözleşmesi noter onaylı mı olmalı?
Onaylama yetmez; noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır.
Müteahhit inşaatı bitirmezse ne olur?
Arsa sahibi noter ihtarıyla süre verip sözleşmeden dönebilir, tapu iptal ve tescil davası açabilir. İnşaat seviyesi yüksekse fesih ileriye etkili sonuç doğurur ve müteahhit yaptığı iş oranında hak kazanır.
Müteahhit daireyi inşaat bitmeden satabilir mi?
Pay devri isteme hakkını temlik edebilir veya kendisine devredilmiş payı satabilir. Alıcı, müteahhidin o bölümü hak edip etmediğini kontrol etmelidir.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 123–125, 183, 184, 188, 237, 473, 484
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 1023
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi fesih ve tapu iptal, Hukukçular Evi
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; kat karşılığı sözleşmesini imzalamadan önce mutlaka bir avukata inceletin.
Aradığınızı tarif edin, biz bulalım. İhtiyacınızı 3–4 dakikada yazın; uygun seçenekleri 48 saat içinde size özel sunumla iletelim.
Kat karşılığıİlgili yazılar
- Kat karşılığı nedir, oranlar nasıl belirlenir?
- Emsal (KAKS) ve TAKS nedir, nasıl hesaplanır?
- Tapu harcı hesaplama 2026: fabrika, depo ve arsa satışında kim ne öder?