tesisbul 0542 459 90 97 Talep oluştur

Rehber · · 3 dk okuma

Hisseli tapu nedir, satılır mı? Önalım hakkı ve 2026 değişiklikleri

Kısa cevap: Hisseli (paylı) tapuda her paydaş, kendi payını diğerlerinin onayı olmadan satabilir. Ancak pay üçüncü bir kişiye satılırsa diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı doğar: satış noterden bildirildikten sonra üç ay içinde dava açarak payı alıcının yerine geçip satın alabilirler. 25 Aralık 2025'ten sonra yapılan satışlarda bu hak, satıştan itibaren en geç bir yıl içinde kullanılabilir ve bedel rayiç değer üzerinden belirlenir. Miras kalan ve henüz paylaştırılmamış (elbirliği) mülkiyette ise kural farklıdır.

Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti farkı

Paylı mülkiyet: Tapuda her malikin payı belirlidir (ör. 1/4). Her paydaş kendi payını satabilir, rehnedebilir (TMK m. 688).

Elbirliği mülkiyeti: Genellikle miras yoluyla gelir; tapuda "iştirak halinde" yazar ve paylar belirli değildir. Taşınmaz üzerinde tasarruf için tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir. Mirasçılar önce mülkiyeti paylı mülkiyete çevirebilir.

Hisse satışında önalım hakkı

Bir paydaş payını paydaş olmayan birine sattığında diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (TMK m. 732). Önemli noktalar:

Alıcı için anlamı: Hisseli bir sanayi arsasında pay satın aldığınızda, bildirim yapılmadıysa bir yıl boyunca payın elinizden alınma ihtimali vardır. Satışı paydaşlara noterden bildirmek bu süreyi kısaltır.

Hisseli arsaya fabrika yapılabilir mi?

Hisseli bir parselde yapı ruhsatı için genellikle tüm maliklerin muvafakati gerekir. Fiili kullanım anlaşması (hangi paydaşın hangi bölümü kullandığı) tapuda gösterilmedikçe üçüncü kişilere karşı güvence sağlamaz. Bu yüzden hisseli bir sanayi arsasında yatırım yapmadan önce:

  1. Parselin imar durumunu ve ifraz (bölünme) imkânını öğrenin. İmar durumu nasıl sorgulanır?
  2. Asgari parsel büyüklüğü izin veriyorsa payları müstakil parsellere çevirmeyi değerlendirin.
  3. Diğer paydaşlarla yazılı bir kullanım ve yapılaşma anlaşması yapın.

Hisseli tarla ve 5403 sayılı Kanun

Tarım arazilerinde 5403 sayılı Kanun asgari parsel büyüklükleri koyar: mutlak, özel ürün ve marjinal tarım arazilerinde 2 hektar, dikili arazilerde 0,5 hektar, örtüaltı arazilerde 0,3 hektar. Bu büyüklüklerin altında bölünme yapılamaz ve bölünemez büyüklükteki arazilerde pay ve paydaş sayısı artırılamaz. "İleride sanayi imarı gelir" beklentisiyle hisseli tarla almak, sanayi yatırımı için riskli bir yoldur.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)

Paydaşlar anlaşamazsa her biri, sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Taşınmaz aynen bölünebiliyorsa bölünür; bölünemiyorsa satılıp bedeli paylaştırılır. Dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur. Sanayi tesislerinde aynen bölüşüm çoğu zaman mümkün olmadığından, sonuç genellikle satıştır; bu da piyasa değerinin altında bir satışa yol açabilir. Paydaşlar arasında anlaşmalı satış çoğu zaman daha iyi sonuç verir.

Sık sorulan sorular

Hisseli tapu diğer hissedarların onayı olmadan satılır mı?

Paylı mülkiyette evet; her paydaş kendi payını satabilir. Ancak diğer paydaşların önalım hakkı vardır. Elbirliği mülkiyetinde ise tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir.

Önalım hakkı süresi ne kadar?

Satışın noterden bildirilmesinden itibaren üç ay; her durumda satıştan itibaren bir yıl (25.12.2025 sonrası satışlar için).

Hisseli tapu alınır mı?

Alınabilir, ancak önalım riski, yapı ruhsatında diğer maliklerin muvafakati ve ortaklığın giderilmesi ihtimali hesaba katılmalıdır. Sanayi yatırımı için müstakil tapulu parsel daha güvenlidir.

Kaynaklar

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut bir işlem için avukatınıza danışın.

Hazırlayan: tesisbul · Sevgi Bayraktar, 20 yıldır Gebze, Darıca, Çayırova, Dilovası, Tuzla ve Pendik'te sanayi gayrimenkulü aracılığı. Son kontrol: .

Aradığınızı tarif edin, biz bulalım. İhtiyacınızı 3–4 dakikada yazın; uygun seçenekleri 48 saat içinde size özel sunumla iletelim.

Arsa arıyorum

İlgili yazılar

Çalıştığımız bölgeler

Ara Talep oluştur