Değer artış kazancı vergisi 2026: depo, fabrika ve arsa satışında 5 yıl kuralı

Yayın: 13 Ekim 2026
Okuma süresi: 3 dakika
Konu: Vergi ve maliyet

Kısa cevap: Bir gerçek kişi, bedel ödeyerek edindiği depo, fabrika, arsa veya başka bir taşınmazı edinme tarihinden itibaren beş yıl içinde satarsa, elde ettiği kazanç değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabidir (GVK mükerrer m. 80). Beş yıl geçtikten sonra yapılan satışlarda bu vergi doğmaz. Kazanç hesaplanırken alış bedeli, artış %10'u aşıyorsa Yİ-ÜFE ile güncellenir; 2026 yılında elde edilen kazancın 150.000 TL'si vergiden istisnadır. Miras gibi bedelsiz edinilen taşınmazların satışında bu vergi yoktur. Taşınmaz bir şirketin aktifindeyse kural farklıdır ve kurumlar vergisi uygulanır.

Kimler öder?

Gerçek kişiler: Taşınmazı ticari faaliyet kapsamında değil, şahsi mal varlığı olarak edinip satan kişiler.
Ticari işletmeler ve şirketler: Taşınmaz bir işletmenin veya şirketin aktifindeyse satış kazancı ticari kazanç veya kurum kazancı olarak vergilenir; beş yıl kuralı bu durumda uygulanmaz.
Sürekli alım-satım yapanlar: Taşınmaz alım-satımını devamlı bir faaliyet olarak yapanların kazancı ticari kazanç sayılabilir.

Beş yıl nasıl hesaplanır?

Süre, taşınmazın edinildiği tarihten satış tarihine kadar takvim günü olarak hesaplanır. Genel kural olarak edinme tarihi tapu tescil tarihidir. Kat karşılığı alınan bağımsız bölümler, tapuda tescil edildikleri tarihte yeni bir edinim sayılır.

Kazanç nasıl hesaplanır?

Satış bedeli belirlenir.
Alış bedeli, satıştan önceki aya kadar Yİ-ÜFE artışı %10 veya daha fazlaysa bu oranda artırılır (satış ayı hesaba katılmaz).
Satış bedelinden güncellenmiş alış bedeli, satıcının ödediği giderler, vergi ve harçlar düşülür.
Kalan kazancın 150.000 TL'si (2026 için) istisnadır; aşan kısım beyan edilir.

Hesaplama örneği

2023'te 8.000.000 TL'ye alınan bir sanayi arsası 2026'da 14.000.000 TL'ye satılıyor. Endeksleme sonucunda alış bedelinin 12.500.000 TL'ye güncellendiğini, satıcının ödediği tapu harcı ve giderlerin 300.000 TL olduğunu varsayalım:

	Tutar
Satış bedeli	14.000.000 TL
Güncellenmiş alış bedeli	12.500.000 TL
Satıcının giderleri ve harçlar	300.000 TL
Kazanç	1.200.000 TL
2026 istisnası	150.000 TL
Vergiye tabi kazanç	1.050.000 TL

Vergiye tabi tutar, 2026 gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilir. Endeksleme oranı satış tarihine göre değişeceğinden gerçek hesap için Yİ-ÜFE verileri kullanılmalıdır; örnekteki güncellenmiş bedel temsilidir.

2026 gelir vergisi tarifesi (ücret dışı gelirler)

Gelir dilimi	Oran
190.000 TL'ye kadar	%15
190.000 – 400.000 TL	%20
400.000 – 1.000.000 TL	%27
1.000.000 – 5.300.000 TL	%35
5.300.000 TL üzeri	%40

Beyan ve ödeme

Kazanç, satışın yapıldığı yılı izleyen yılın mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir. Hazır Beyan Sistemi üzerinden beyan verilebilir. Vergi mart ve temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir. Kazanç istisna tutarını aşmıyorsa beyanname verilmez.

Tapuda düşük bedel göstermek

Düşük bedel beyanı yalnızca tapu harcını değil, değer artış kazancının hesabını da etkiler; vergi incelemesinde gerçek bedel tespit edilirse vergi farkı ve ceza doğabilir. Ayrıca alıcı için ileride yapacağı satışta maliyet bedeli düşük görünür. Tapuda gerçek bedelin beyan edilmesi her iki taraf için de sağlıklıdır.

Sık sorulan sorular

Beş yıldan sonra satışta vergi var mı?

Gerçek kişilerin şahsi mal varlığındaki taşınmazlarda, edinmeden itibaren beş yıl geçtikten sonra yapılan satışta değer artış kazancı vergisi doğmaz.

Miras kalan arsayı satarsam vergi öder miyim?

Hayır. Miras gibi bedelsiz (ivazsız) yolla edinilen taşınmazların satışından doğan kazanç değer artış kazancı sayılmaz.

2026 değer artış kazancı istisnası ne kadar?

2026 yılında elde edilen değer artış kazançları için istisna tutarı 150.000 TL'dir.

Şirket adına kayıtlı fabrikayı satarsam bu kural geçerli mi?

Hayır. Şirket aktifindeki taşınmazların satış kazancı kurumlar vergisine tabidir; beş yıl kuralı uygulanmaz. Mali müşavirinize danışın.

Kaynaklar

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, mükerrer m. 80 ve 81
332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği (Resmî Gazete, 31.12.2025)
Gayrimenkul elden çıkarma kazancı broşürü, Gelir İdaresi Başkanlığı
2026 yılı gelir vergisi dilimleri ve tutarlar, KPMG

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; satışa özel hesap için mali müşavirinize danışın.

Hazırlayan: tesisbul · Sevgi Bayraktar, 20 yıldır Gebze, Darıca, Çayırova, Dilovası, Tuzla ve Pendik'te sanayi gayrimenkulü aracılığı. Son kontrol: 13 Ekim 2026.

Aradığınızı tarif edin, biz bulalım. İhtiyacınızı 3–4 dakikada yazın; uygun seçenekleri 48 saat içinde size özel sunumla iletelim.

Mülkümü değerlendir