İşyeri tahliye sebepleri: depo ve fabrika kiracısı ne zaman çıkarılabilir?

Yayın

13 Ekim 2026

Okuma süresi

3 dakika

Konu

Kiralama

Kısa cevap: Depo, fabrika ve dükkan gibi çatılı işyerlerinde kira süresinin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir; kiracı bildirimde bulunmazsa sözleşme kendiliğinden uzar. Kiraya veren kiracıyı ancak kanunda sayılan sebeplerle çıkarabilir: kendisinin veya yakınlarının ihtiyacı, yeniden inşa veya esaslı onarım, yeni malikin ihtiyacı, yazılı tahliye taahhüdü, bir kira yılında iki haklı ihtar, ödenmeyen kira ve 10 yıllık uzama süresinin dolması. Her sebebin kendine ait kısa ve kaçırılırsa hakkın düştüğü dava süreleri vardır.

1. Süre sonu ve 10 yıl kuralı (TBK m. 347)

Belirli süreli işyeri kiralarında kiracı, süre bitiminden en az 15 gün önce bildirmezse sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitmesine dayanarak tahliye isteyemez.

Kiraya verenin sebep göstermeden sözleşmeyi bitirebilmesi için 10 yıllık uzama süresinin dolması gerekir. Bu süreden sonra, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimle sözleşme sona erdirilebilir.

2. İhtiyaç nedeniyle tahliye (TBK m. 350/1)

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kiralananı işyeri ya da konut olarak kullanma zorunluluğu varsa dava açabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir; mahkeme bunu somut olaylara göre değerlendirir.

Dava süresi: Belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde.

3. Yeniden inşa veya esaslı onarım (TBK m. 350/2)

Kiralananın yeniden inşası, imar uygulaması veya kullanılmasını imkânsız kılan esaslı onarım, genişletme ya da değişiklik gerekiyorsa tahliye istenebilir. Ruhsat ve proje gibi somut hazırlıklar mahkemede belirleyicidir.

4. Yeni malikin ihtiyacı (TBK m. 351)

Taşınmazı satın alan yeni malik, ihtiyacı varsa iki yoldan birini seçer:

• Edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapar ve altı ay sonra dava açar.
• Ya da sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açar.

Kiracılı bir depo veya fabrika satın alırken bu kural planlamayı doğrudan etkiler; kiracıyla anlaşmalı tahliye çoğu zaman daha hızlıdır.

5. Tahliye taahhüdü (TBK m. 352/1)

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse, kiraya veren o tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi veya dava yoluna gidebilir. Ayrıntılar: tahliye taahhütnamesi

6. İki haklı ihtar (TBK m. 352/2)

Kiracı bir kira yılı içinde kirayı geç ödediği için kendisine iki haklı yazılı ihtar gönderilmişse, kiraya veren o kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir. İhtarların gerçekten haklı olması, yani kiranın vadesinde ödenmemiş olması gerekir.

7. Kira bedelinin ödenmemesi (TBK m. 315)

Kiracı muaccel kirayı ödemezse kiraya veren yazılı olarak süre verir ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedebileceğini bildirir; konut ve çatılı işyerlerinde bu süre en az 30 gündür. Ödenmeyen kira için icra yoluyla tahliye de mümkündür.

Arabuluculuk ve icra

Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Ancak ödenmeyen kira ve tahliye taahhüdüne dayanan ilamsız icra takiplerinde arabuluculuk aranmaz.

Yeniden kiralama yasağı (TBK m. 355)

İhtiyaç veya yeniden inşa sebebiyle tahliye edilen yer, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksi halde kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kiradan az olmamak üzere tazminat öder.

Dava süreleri özeti

Kiraya veren dava açacağını süresi içinde kiracıya yazılı bildirirse, bazı sebeplerde dava süresi bir kira yılı uzar (TBK m. 353).

Sık sorulan sorular

Kira süresi bitince işyeri kiracısı çıkarılabilir mi?

Hayır. Süre sonu tek başına tahliye sebebi değildir. Kiraya verenin genel fesih hakkı 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra doğar.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılır?

Belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde. Önce arabulucuya başvurmak gerekir.

Kiracılı depo alırsam kiracıyı çıkarabilir miyim?

Gerçek bir ihtiyacınız varsa, edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapıp altı ay sonra dava açabilirsiniz ya da sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilirsiniz.

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 315, 347, 350–355
• Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri, Hukukçular Evi

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut bir durum için avukatınıza danışın.

Hazırlayan: tesisbul · Sevgi Bayraktar, 20 yıldır Gebze, Darıca, Çayırova, Dilovası, Tuzla ve Pendik'te sanayi gayrimenkulü aracılığı. Son kontrol: 13 Ekim 2026.

İlgili yazılar

• Tahliye taahhütnamesi: işyeri ve depo kirasında geçerlilik şartları
• Kira tespit davası: işyeri ve depo kirasında şartlar ve süreler
• Depo ve işyeri kira sözleşmesinde olması gereken 14 madde

Çalıştığımız bölgeler

• Çayırova
• Darıca
• Dilovası
• Gebze
• Pendik
• Tuzla