Kira tespit davası: işyeri ve depo kirasında şartlar ve süreler

Yayın: 13 Ekim 2026
Okuma süresi: 3 dakika
Konu: Kiralama

Kısa cevap: Kira tespit davası, yenilenen kira döneminde ödenecek bedeli mahkemenin belirlemesi için kiraya veren veya kiracının açtığı davadır. Depo, fabrika ve dükkan gibi çatılı işyerlerinde görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir ve dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Dava yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılırsa (ya da kiraya veren bu süre içinde yazılı bildirim yaparsa) mahkemenin belirlediği bedel o dönemden itibaren geçerli olur. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde mahkeme, TÜFE sınırıyla bağlı kalmadan emsal kiraları ve hakkaniyeti dikkate alır.

Kira tespit davası ne zaman gerekir?

Sanayi bölgelerinde kira bedeli uzun süreli kiracılar için çoğu zaman piyasanın gerisinde kalır. Taraflar yeni bedelde anlaşamazsa iki durum ortaya çıkar:

İlk beş yıl içinde: Artış, bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez (TBK m. 344). Sözleşmede artış hükmü yoksa da hâkim bu sınır içinde karar verir. Güncel kira artış oranı
Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ve her beş yılda bir: Mahkeme yeni bedeli, taşınmazın durumunu ve emsal kiraları göz önünde tutarak hak ve nesafete göre belirler. Bu, eski bir depo kirasının piyasa seviyesine yaklaştırılmasının hukuki yoludur.

Kiracı da dava açabilir; örneğin kira bedeli artış sınırını aşacak şekilde istendiğinde bedelin tespiti için.

Süreler: 30 gün kuralı

Dava her zaman açılabilir, ancak kararın hangi dönemden itibaren geçerli olacağı açılış zamanına bağlıdır (TBK m. 345):

Ne yapıldı?	Karar hangi dönemden geçerli?
Dava, yeni kira döneminin başından en az 30 gün önce açıldı	Yeni dönemin başından itibaren
Kiraya veren bu süre içinde yazılı bildirim yaptı ve davayı yeni dönem bitmeden açtı	Yeni dönemin başından itibaren
Hiçbiri yapılmadı	Bir sonraki kira döneminden itibaren

Pratikte bu, kira yılının yenileneceği tarihten önce hazırlık yapmak demektir. Yazılı bildirimin noter aracılığıyla gönderilmesi ispat kolaylığı sağlar.

Arabuluculuk zorunlu

1 Eylül 2023'ten bu yana kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk tutanağı olmadan açılan dava usulden reddedilir. Taraflar arabuluculukta anlaşırsa imzalanan anlaşma belgesi mahkeme kararı gibi uygulanabilir; bu çoğu zaman yıllar sürebilecek bir yargılamadan daha hızlı sonuç verir.

Mahkeme bedeli nasıl belirler?

Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde mahkeme genellikle bilirkişiden rapor alır. Raporda şunlara bakılır:

Emsal kiralar: Aynı bölgedeki benzer depo ve fabrikaların güncel kira bedelleri
Taşınmazın nitelikleri: Kapalı ve açık alan, yükseklik, rampa, vinç, iskan durumu, yaş ve bakım
Hakkaniyet: Uzun süreli kiracının durumu; uygulamada yeni kiracıya verilecek bedelden bir miktar indirim yapılabilmektedir

Karar, belirlenen dönemden itibaren geçerli olur; aradaki fark kiracıdan istenebilir. Bu nedenle davanın uzun sürmesi, kiracı açısından birikmiş bir fark riski yaratır.

Kiracı açısından dikkat edilecekler

Kira yenilenmeden önce gelen yazılı bildirimleri ciddiye alın; dava ihtimalini gösterir.
Bölgedeki emsal kira seviyesini öğrenin. Mevcut kiranız piyasanın çok altındaysa, uzlaşmayla makul bir artış dava riskinden daha öngörülebilir olabilir.
Arabuluculuk görüşmesine taşınmazın eksiklerini (iskan, çatı, zemin, altyapı) belgeleyerek gidin; bunlar bedelin belirlenmesinde etkilidir.

Kiraya veren açısından dikkat edilecekler

Kira yılının başlangıç tarihini sözleşmeden kesin olarak tespit edin; 30 günlük süre buna göre hesaplanır.
Emsal bedelleri ve taşınmazın özelliklerini gösteren belgeler hazırlayın.
Beş yıl dolmadan açılan davada TÜFE sınırının aşılamayacağını unutmayın.

Sık sorulan sorular

Kira tespit davası hangi mahkemede açılır?

Sulh hukuk mahkemesinde. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Kira tespit davası ne zaman açılmalı?

Kararın yeni kira döneminden itibaren geçerli olması için dava yeni dönemin başından en az 30 gün önce açılmalı ya da kiraya veren bu süre içinde yazılı bildirim yapmalıdır.

Beş yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?

Açılabilir; ancak bu durumda mahkeme de bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalaması sınırını aşamaz. Emsal kiraya göre belirleme beş yılı aşan kira ilişkilerinde yapılır.

Kira tespit davası ne kadar sürer?

Yargılama süresi mahkemenin iş yüküne ve bilirkişi incelemesine göre değişir; kanun yolu aşamalarıyla birlikte uzayabilir. Arabuluculukta anlaşmak çoğu zaman çok daha hızlıdır.

Kaynaklar

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 344 ve 345
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/B
Kira tespit davası: şartları, süresi, Yargıtay kararları, Tahancı Hukuk
Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri, Hukukçular Evi

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut bir uyuşmazlık için avukatınıza danışın.

Hazırlayan: tesisbul · Sevgi Bayraktar, 20 yıldır Gebze, Darıca, Çayırova, Dilovası, Tuzla ve Pendik'te sanayi gayrimenkulü aracılığı. Son kontrol: 13 Ekim 2026.

Aradığınızı tarif edin, biz bulalım. İhtiyacınızı 3–4 dakikada yazın; uygun seçenekleri 48 saat içinde size özel sunumla iletelim.

Tesis arıyorum