Kiracı sözleşme bitmeden çıkarsa ne olur? Depo ve işyerinde erken tahliye
Kısa cevap: Belirli süreli bir depo veya işyeri kira sözleşmesinden kiracı süre bitmeden çıkarsa, kalan sürenin tüm kirasını ödemek zorunda değildir; ancak taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiralanabileceği makul süre boyunca kira borcu devam eder (TBK m. 325). Kiracı, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücü olan ve aynı koşullarla kiralamaya hazır yeni bir kiracı bulursa bu sorumluluktan da kurtulur. Makul süre kanunda yazmaz; uygulamada çoğunlukla birkaç ay olarak değerlendirilir ve taşınmazın niteliğine göre değişir.
Kural ne diyor?
TBK m. 325'e göre kiracı, kiralananı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan geri verirse, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca devam eder. Kiraya verenin, bu süre içinde tasarruf ettiği giderler ile kiralananı başka şekilde kullanarak elde ettiği veya kasten kaçındığı yararlar bu tutardan düşülür.
Bu düzenleme iki tarafın menfaatini dengeler: Kiracı kalan yılların tamamını ödemekten kurtulur, kiraya veren de taşınmazı yeniden kiralayana kadar kira kaybına uğramaz.
Makul süre nasıl belirlenir?
Kanun bir süre vermez. Taraflar anlaşamazsa mahkeme, keşif ve bilirkişi incelemesiyle şunlara bakar:
- Taşınmazın konumu ve bölgedeki talep
- Büyüklüğü, teknik özellikleri ve kullanım amacına ne kadar özel olduğu
- Benzer yerlerin ortalama boş kalma süresi
Uygulamada makul süre çoğunlukla birkaç ay olarak kabul edilir. Ancak büyük, özel donanımlı bir fabrika ile standart bir deponun yeniden kiralanma süresi farklıdır; sonuç her dosyada ayrı değerlendirilir.
Yeni kiracı önermek
Kiracı, kiraya verenin makul olarak kabul edebileceği nitelikte bir yeni kiracı bulup önerirse sorumluluktan kurtulabilir. Önerilen kişinin:
- Kira bedelini ödeyebilecek mali güce sahip olması
- Mevcut sözleşme koşullarıyla kiralamaya hazır olması
- Taşınmazın kullanım amacına uygun faaliyet göstermesi
gerekir. Sanayi gayrimenkulünde bu, kiracının bizzat aktif olarak alternatif kiracı araması anlamına gelir; bölgedeki talebi bilen bir aracı bu süreci kısaltabilir.
Kiraya verenin de yapması gerekenler
Kiraya veren, taşınmazı yeniden kiralamak için makul çaba göstermelidir. İlan vermeyen, gelen adayları sebepsiz reddeden ya da piyasanın çok üzerinde bedel isteyen kiraya veren, bu yüzden uzayan boşluk süresinin kirasını kiracıdan isteyemeyebilir.
Sözleşmedeki cezai şart
Bazı kira sözleşmelerinde erken çıkış halinde belirli bir ceza veya kalan sürenin tamamının kirası öngörülür. Bu tür hükümlerin geçerliliği ve hâkim tarafından indirilip indirilemeyeceği sözleşmenin tamamına ve tarafların durumuna göre değerlendirilir. İmzalamadan önce bu maddeyi dikkatle okuyun; erken çıkış imkânını baştan müzakere etmek en güvenli yoldur. Kira sözleşmesinde olması gereken maddeler
Erken çıkmadan önce kontrol listesi
- Sözleşmede erken fesih, bildirim süresi ve cezai şart maddelerini okuyun.
- Kiraya verene yazılı olarak bildirin ve çıkış tarihini belirtin.
- Yeni kiracı adayı önerin; görüşmeleri yazılı olarak belgeleyin.
- Teslim sırasında fotoğraflı tutanak hazırlayın, anahtarları imza karşılığı teslim edin.
- Depozitonun hangi koşullarda iade edileceğini netleştirin. Depozito iadesi
Sık sorulan sorular
Kiracı sözleşme bitmeden çıkarsa kalan sürenin tamamını öder mi?
Hayır. Kanuna göre kiracı, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiralanabileceği makul süre boyunca kira ödemekle sorumludur. Sözleşmede farklı bir cezai şart varsa ayrıca değerlendirilir.
Makul süre kaç aydır?
Kanunda belirli bir süre yoktur. Mahkeme taşınmazın konumu ve niteliklerine göre belirler; uygulamada çoğunlukla birkaç ay olarak değerlendirilir.
Yeni kiracı bulursam borcum biter mi?
Kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücü olan ve aynı koşullarla kiralamaya hazır bir kiracı önerirseniz sorumluluktan kurtulabilirsiniz.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 325
- İşyerinin erken tahliyesi, Kulaçoğlu Hukuk
- Kiralananın sözleşmenin sona ermesinden önce geri verilmesi (TBK m. 325), Hukuki Haber
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut bir durum için avukatınıza danışın.
Aradığınızı tarif edin, biz bulalım. İhtiyacınızı 3–4 dakikada yazın; uygun seçenekleri 48 saat içinde size özel sunumla iletelim.
Tesis arıyorumİlgili yazılar
- Depo ve işyeri kira sözleşmesinde olması gereken 14 madde
- Depozito iadesi: depo ve işyeri kirasında güvence bedeli kuralları
- İşyeri tahliye sebepleri: depo ve fabrika kiracısı ne zaman çıkarılabilir?