OSB'de arsa veya fabrika almak: tahsis, satış kısıtı ve tapu devri
Kısa cevap: Organize sanayi bölgelerindeki (OSB) sanayi parselleri serbest piyasadan farklı kurallara tabidir. Parseller OSB yönetim kurulu tarafından tahsis edilir ve tahsis amacı dışında kullanılamaz. Tahsis edilen arsa, borcun tamamı ödenmeden ve tesis üretime geçmeden satılamaz, devredilemez; bu kısıt tapuya şerh edilir. Üretime geçmemiş katılımcıların tapusunda OSB lehine geri alım hakkı şerhi bulunur. Bu yüzden OSB içinde arsa veya fabrika alırken tapu kaydını, şerhleri ve OSB'nin sektör kurallarını satıştan önce mutlaka kontrol etmek gerekir.
OSB parseli nasıl edinilir?
OSB'de parsel edinmenin iki yolu vardır:
- OSB'den tahsis: Boş parsel, OSB'ye başvuran ve yatırım projesi uygun bulunan girişimciye yönetim kurulu kararıyla tahsis edilir. Tahsis bedeli, ödeme planı ve yapılaşma süreleri OSB'nin kendi kuralları ve tahsis sözleşmesiyle belirlenir.
- Mevcut katılımcıdan satın alma: Üretime geçmiş bir tesisin veya kısıtları kalkmış bir parselin mevcut sahibinden satın alınması.
Hangi yol seçilirse seçilsin, faaliyetinizin OSB'nin sektör yapısına uygun olması gerekir. İhtisas OSB'lerinde yalnızca belirli sektörlere yer verilir. OSB içi mi dışı mı?
Satış ve devir kısıtı
4562 sayılı OSB Kanunu'na göre tahsis edilen arsa, borcun tamamı ödenmeden ve tesis üretime geçmeden satılamaz, devredilemez ve temlik edilemez. Amaç, OSB arsalarının spekülasyon amacıyla el değiştirmesini önlemektir. Yönetmelik bazı istisnalar tanır; örneğin:
- Ortaklık paylarının tamamı katılımcıya ait olan şirkete devir
- Gerçek kişinin ölümünde mirasçılara intikal
- Şirket birleşme, bölünme veya tür değişikliği
- Belirli finans kuruluşlarına (kredi kuruluşları, gayrimenkul yatırım ortaklıkları gibi) devir
İstisnaların kapsamı ve koşulları değişebildiği için işlem öncesinde ilgili OSB müdürlüğünden yazılı teyit alın.
Geri alım hakkı şerhi
Tesisini üretime geçirmeyen katılımcının tapusunda OSB lehine geri alım hakkı şerhi bulunur. Bu şerh, tahsis şartlarına uyulmazsa OSB'nin parseli geri alabileceğini gösterir. Tesis üretime geçtikten sonra tapuya bu şerh konulmaz.
Alıcı açısından anlamı: Tapusunda geri alım şerhi bulunan bir parseli satın almak, satışın geçerliliği ve OSB'nin hakları bakımından ciddi risk taşır. Satıcının üretime geçtiğini gösteren belgeleri (yapı kullanma izni, işyeri açma ve çalışma ruhsatı) ve tapudaki şerhlerin kaldırıldığını görün.
Alıcı için kontrol listesi
- Tapu kaydı: Geri alım hakkı, satış yasağı ve ipotek şerhleri var mı?
- OSB borcu: Tahsis bedeli, altyapı katılım payları ve aidat borcu kalmış mı? OSB'den borcu yoktur yazısı isteyin.
- Yapı ve ruhsat: OSB'den alınmış yapı ruhsatı, yapı kullanma izni ve işyeri açma ruhsatı mevcut mu? Ruhsat ve iskan kontrolü
- Sektör uygunluğu: Sizin faaliyetiniz OSB'nin kabul ettiği sektörler arasında mı?
- Altyapı kapasitesi: Elektrik, doğalgaz, su ve atık su kapasitesi faaliyetinize yetiyor mu? OSB altyapısında kapasite artırımı OSB'nin onayına bağlıdır.
- Şirket yapısı: Satış şirket hisse devri şeklinde yapılacaksa, OSB'nin pay değişikliklerine ilişkin kurallarını ayrıca değerlendirin.
OSB'de kiralama
OSB'lerde tesis kiralamak da mümkündür; ancak kiracının faaliyetinin OSB'nin sektör yapısına uygun olması ve OSB'nin kendi kurallarına uyulması gerekir. Kira sözleşmesi imzalamadan önce OSB müdürlüğüne faaliyetinizi bildirip uygunluk teyidi alın.
Sık sorulan sorular
OSB arsası satılabilir mi?
Borcun tamamı ödenmiş ve tesis üretime geçmişse satılabilir. Bu şartlar gerçekleşmeden satış ve devir kanunen yasaktır; yönetmelikteki istisnalar saklıdır.
Geri alım hakkı şerhi ne demek?
Tesisini üretime geçirmeyen katılımcının tapusuna konan ve tahsis şartlarına uyulmazsa OSB'nin parseli geri alabileceğini gösteren şerhtir.
OSB'de arsa tahsisi nasıl yapılır?
OSB'ye başvuru yapılır, yatırım projesi değerlendirilir ve uygun bulunursa yönetim kurulu kararıyla parsel tahsis edilir. Her OSB'nin başvuru şartları farklıdır.
Kaynaklar
- 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu, m. 18
- Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği, m. 61
- OSB Uygulama Yönetmeliğinde öngörülen değişiklikler, Hukuki Haber
- OSB sanayi parsellerinin katılımcılara devri, Sanayi Gazetesi
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; işlem öncesinde ilgili OSB müdürlüğünden ve avukatınızdan bilgi alın.
Aradığınızı tarif edin, biz bulalım. İhtiyacınızı 3–4 dakikada yazın; uygun seçenekleri 48 saat içinde size özel sunumla iletelim.
Arsa arıyorumİlgili yazılar
- OSB içinde mi, dışında mı? Fabrika ve depo seçerken farklar
- Fabrika veya sanayi arsası satın alırken tapu ve imar kontrol listesi
- Sanayi tesisinde iskan ve işyeri açma ruhsatı