Kira sözleşmesinin tapuya şerhi: kiraladığınız depo satılırsa ne olur?

Yayın: 13 Ekim 2026
Okuma süresi: 3 dakika
Konu: Kiralama

Kısa cevap: Kiraladığınız depo veya fabrika satılırsa kira sözleşmesi sona ermez; yeni malik sözleşmenin tarafı olur (TBK md. 310). Ancak yeni malik, kendisinin veya yakınlarının işyeri ya da konut gereksinimi varsa, edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirimde bulunarak altı ay sonra açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK md. 351). Kira sözleşmesi tapuya şerh edilmişse kiracılık hakkı sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir (TBK md. 312, TMK md. 1009). Fabrikaya veya depoya büyük yatırım yapacak kiracılar için şerh, uzun vadeli güvencenin en etkili yoludur.

Satış kira sözleşmesini bitirir mi?

Hayır. Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesine göre kiralanan, sözleşme kurulduktan sonra herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kira bedeli, süre ve diğer şartlar aynen devam eder. Kirayı artık yeni malike ödersiniz.

Sorun, yeni malikin gereksinim sebebiyle tahliye hakkıdır.

Yeni malikin gereksinim nedeniyle tahliye hakkı

TBK md. 351'e göre yeni malik, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa iki yoldan birini kullanabilir:

Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirmek
Aynı sebebi, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı davayla kullanmak

Bu hüküm işyeri kiralarında da uygulanır. Yani uzun süreli bir sözleşmeyle kiraladığınız depo, satıştan sonra beklediğinizden çok önce elinizden çıkabilir. Bu süreler kamu düzenine ilişkindir; kaçırılırsa yeni malik bu yolu kullanamaz. İşyeri tahliye sebepleri

Tapu şerhi kiracıyı nasıl korur?

TBK md. 312'ye göre taşınmaz kiralarında, kiracılık hakkının tapu siciline şerh edilmesi sözleşmeyle kararlaştırılabilir. Şerh verilen kişisel haklar, sonradan hak kazanan herkese karşı ileri sürülebilir (TMK md. 1009).

Kanunun gerekçesinde ve öğretide, kira sözleşmesi şerh edilmiş kiracının yeni malikin gereksinim nedeniyle açacağı tahliye davasına engel olabileceği kabul edilir. Tapuda şerhi gören alıcı, kiracılıktan haberi olmadığını da ileri süremez.

Pratik öneriler:

Sözleşmeye "kiracılık hakkı tapuya şerh edilecektir" maddesi koyun. Şerh için malikin talebi veya rızası gerekir; maddeyi kabul edip şerhe yanaşmayan malike karşı dava açılabilir.
Şerhte kira süresi ve bedel açıkça yer almalıdır.
Paylı mülkiyette şerh için paydaşların onayı gerekebilir.
Şerh, kira sözleşmesi sona erince tapudan kaldırılır.

İpotek ve haciz riski

Şerhten önce tapuya konmuş bir ipotek varsa, ipoteğin paraya çevrilmesi halinde kiracının durumu tartışmalıdır. Bu yüzden kiralamadan önce tapudaki ipotek, haciz ve şerhleri kontrol edin. Mümkünse ipotek alacaklısı bankanın kira sözleşmesine onay vermesini isteyin. Cebri satışlarda, hacizden önce resmi belgeye bağlanmış kira ilişkisi (şerh edilmiş veya noterde düzenlenmiş sözleşme) kiracıya ek koruma sağlar (İİK md. 135). İpotekli tesis satın almak

Maliyet

Kira şerhi için Harçlar Kanunu'na göre tapu harcı ödenir; harç, kira süresi boyunca ödenecek toplam kira üzerinden nispi olarak hesaplanır. Güncel oranı tapu müdürlüğünden öğrenin ve harcı kimin ödeyeceğini sözleşmeye yazın.

Sık sorulan sorular

Kiraladığım depo satılırsa çıkmak zorunda mıyım?

Hayır, kira sözleşmesi yeni malikle devam eder. Ancak yeni malikin işyeri veya konut gereksinimi varsa, kanundaki sürelere uyarak tahliye davası açabilir.

Yeni malik ne zaman tahliye davası açabilir?

Edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yaparsa altı ay sonra dava açabilir. Ya da sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir.

Kira sözleşmesini tapuya şerh ettirmek için ne gerekir?

Sözleşmede şerh hakkının kararlaştırılması ve malikin tapuda talepte bulunması veya rıza göstermesi gerekir. Malik kaçınırsa dava yoluyla şerh sağlanabilir.

Şerh edilmiş kira sözleşmesi yeni malike karşı geçerli mi?

Evet. Şerh verilen kiracılık hakkı sonraki maliklere karşı ileri sürülebilir; yeni malikin gereksinim nedeniyle tahliye isteğine karşı da koruma sağlar.

Kaynaklar

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, md. 310, 312, 351
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, md. 1009
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, md. 135
Hukukçular Evi, kira sözleşmesinin tapuya şerhi
Hukuki Haber, kira sözleşmesinin TBK md. 351 gereğince sona erdirilmesi

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; sözleşmenize özel değerlendirme için bir avukata danışın.

Hazırlayan: tesisbul · Sevgi Bayraktar, 20 yıldır Gebze, Darıca, Çayırova, Dilovası, Tuzla ve Pendik'te sanayi gayrimenkulü aracılığı. Son kontrol: 13 Ekim 2026.

Aradığınızı tarif edin, biz bulalım. İhtiyacınızı 3–4 dakikada yazın; uygun seçenekleri 48 saat içinde size özel sunumla iletelim.

Tesis arıyorum