Kiracının depo veya fabrikaya yaptığı tadilat: izin, eski hale getirme ve masraflar

Yayın: 13 Ekim 2026
Okuma süresi: 3 dakika
Konu: Kiralama

Kısa cevap: Kiracı, kiralananda yenilik ve değişikliği ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla yapabilir (TBK md. 321). Rıza vermiş olan kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmamışsa sözleşme sonunda eski hale getirme isteyemez. Kiracı da aksine yazılı bir anlaşma yoksa yaptığı yeniliklerin kiralanana kattığı değer için bedel isteyemez. Bu nedenle depo veya fabrikaya rampa, mezanin, ofis, vinç yolu ya da trafo gibi yatırımlar yapılacaksa izni, masrafın kime ait olacağını, tahliyede ne olacağını ve varsa bedel iadesini baştan ve yazılı olarak düzenlemek gerekir.

Kiracı izinsiz tadilat yapabilir mi?

Hayır. TBK md. 321'e göre kiracı, kiralananda yenilik ve değişiklik yapmak için kiraya verenin yazılı rızasını almalıdır. Sözlü onay, imzasız e-posta veya mesajlar yazılı rıza yerine geçmeyebilir; en fazla delil olarak kullanılabilir. İmzalı bir yazı veya kira sözleşmesine eklenen bir madde en sağlam yoldur.

İzinsiz yapılan değişiklikler, kiracının özenle kullanma borcuna aykırılık oluşturabilir ve sözleşmenin feshine kadar gidebilecek uyuşmazlıklara yol açar. Ayrıca ruhsatsız tadilat yapı ruhsatı ve iskan açısından da sorun yaratır. İskan sorgulama

Eski hale getirme

Kiraya veren tadilata yazılı rıza verdiyse, sözleşme sonunda kiralananın eski haline getirilmesini ancak bu yazılı olarak kararlaştırılmışsa isteyebilir. Yani izin yazısında veya sözleşmede "kiracı tahliyede eski hale getirecektir" yazmıyorsa, kiraya verenin bu talebi zayıf kalır.

Kiraya veren için öneri: İzin yazısına eski hale getirme yükümlülüğünü veya hangi yatırımların binada kalacağını açıkça yazın.

Değer artışı için bedel

Kiracı, izinli tadilatın kiralananın değerini artırdığını düşünse bile, aksine yazılı bir anlaşma yoksa bu değer artışı için kiraya verenden bedel isteyemez. Kiracının bu bedeli kira borcundan kendiliğinden düşmesi de temerrüt ve tahliye riskine yol açar.

Kiracı için öneri: Büyük bir yatırım yapacaksanız sözleşmeye şunlardan birini yazdırın:

Yatırım bedelinin belirli bir oranının veya amortize edilmemiş kısmının tahliyede ödenmesi
Yatırım karşılığı kira indirimi veya kirasız dönem
Yatırımı geri kazanmanıza yetecek uzun bir kira süresi ve bunu güvenceye alan tapu şerhi

Ayıp ve zorunlu onarımlar farklıdır

Kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli halde tutmakla yükümlüdür (TBK md. 301). Çatı akıtması, elektrik tesisatının arızalanması gibi kiracının gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya veren gidermelidir. Kiraya veren bildirime rağmen uygun sürede gidermezse kiracı, kanunun tanıdığı seçimlik haklarını kullanabilir; bunlardan biri ayıbı kiraya veren hesabına giderttirmektir (TBK md. 305-306). Olağan temizlik ve küçük bakım ise kiracıya aittir (TBK md. 317).

Bu ayrım önemlidir: Ayıp giderme masrafı kiraya verene yüklenebilirken, kiracının kendi işletme ihtiyacı için yaptığı yenilikler TBK md. 321'e tabidir.

Sözleşmeye yazılacak madde örnekleri

Hangi işlerin önceden izinli olduğu (makine temeli, bölme duvar, ofis, mezanin, rampa)
Ruhsat gerektiren işlerde başvuruyu kimin yapacağı ve masrafı kimin karşılayacağı
Tahliyede binada kalacak yatırımlar ve sökülecekler
Eski hale getirme yükümlülüğü ve süresi
Varsa yatırım bedelinin iadesi veya kira indirimi formülü
Fotoğraflı teslim ve iade tutanağı

İşyeri kira sözleşmesi maddeleri

Sık sorulan sorular

Kiracı depoya mezanin yapabilir mi?

Ancak kiraya verenin yazılı izniyle ve gerekiyorsa yapı ruhsatı alınarak yapabilir. İzinsiz ve ruhsatsız mezanin, hem sözleşme hem iskan açısından sorun yaratır.

Kiracı yaptığı tadilatın parasını geri isteyebilir mi?

Kiraya verenle aksine yazılı bir anlaşma yoksa, izinli yeniliklerin kattığı değer için bedel isteyemez. Bu yüzden iade koşulları sözleşmeye önceden yazılmalıdır.

Mal sahibi tahliyede binanın eski haline getirilmesini isteyebilir mi?

Tadilata yazılı rıza verdiyse, ancak eski hale getirme yazılı olarak kararlaştırılmışsa isteyebilir.

Çatı akıtıyorsa tamir masrafı kime ait?

Kiracının gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya veren gidermelidir. Kiraya veren bildirime rağmen gidermezse kiracı kanuni haklarını kullanabilir.

Kaynaklar

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, md. 301, 305, 306, 317, 320, 321
Hukukçular Evi, kiracının tadilat hakkı ve TBK md. 321

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; sözleşmenize özel değerlendirme için bir avukata danışın.

Hazırlayan: tesisbul · Sevgi Bayraktar, 20 yıldır Gebze, Darıca, Çayırova, Dilovası, Tuzla ve Pendik'te sanayi gayrimenkulü aracılığı. Son kontrol: 13 Ekim 2026.

Aradığınızı tarif edin, biz bulalım. İhtiyacınızı 3–4 dakikada yazın; uygun seçenekleri 48 saat içinde size özel sunumla iletelim.

Tesis arıyorum