Açık depolama alanı, TIR parkı ve arsa kiralarken bilinmesi gerekenler

Yayın: 13 Ekim 2026
Okuma süresi: 3 dakika
Konu: Kiralama

Kısa cevap: Türk Borçlar Kanunu'nun kiracıyı koruyan özel hükümleri yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerlidir (TBK md. 339). Açık stok sahası, TIR ve araç parkı, konteyner sahası veya boş arsa kiralarında bu hükümler uygulanmaz. Yani TÜFE ile sınırlı kira artışı (md. 344), kendiliğinden bir yıl uzama ve 10 yıl kuralı (md. 347) ve sınırlı tahliye sebepleri (md. 350-352) bu sözleşmelerde yoktur; genel kira hükümleri ve sözleşme şartları belirleyicidir. Bu nedenle açık alan kiralarında süre, artış ve fesih koşullarını sözleşmeye çok açık yazmak gerekir.

Hangi kiralar "çatılı işyeri" sayılmaz?

Kiralanan yerin üstü örtülü ve fiilen işyeri olarak kullanılıyorsa çatılı işyeri hükümleri uygulanır. Şu kiralar ise genellikle bu kapsamın dışında kalır:

Açık stok ve depolama sahası
TIR, römork ve araç parkı
Konteyner istif alanı
Üzerinde yapı olmayan arsa veya tarla

Belirleyici olan sözleşmede yazan ad değil, yerin fiili kullanımıdır. Kapalı bir depo ile birlikte kiralanan avlu ve otopark gibi eklentiler, ana kiralananın tabi olduğu kurallara bağlıdır (TBK md. 339). Geçici kullanım için altı ay veya daha kısa süreli kiralar da özel hükümlerin dışındadır.

Pratikte ne değişir?

Konu	Çatılı işyeri	Açık alan ve arsa
Kira artışı	Önceki yılın 12 aylık TÜFE ortalamasıyla sınırlı (TBK md. 344)	Sözleşmede kararlaştırılan artış uygulanır
Süre bitimi	Kiracı bildirimde bulunmazsa sözleşme bir yıl uzar; 10 yıllık uzama süresinden sonra kiraya veren gerekçesiz feshedebilir (md. 347)	Belirli süreli sözleşme sürenin sonunda sona erer (md. 327)
Tahliye	Yalnızca kanunda sayılan sebeplerle (md. 350-352)	Sözleşme bitiminde tahliye istenebilir
Depozito	En fazla üç aylık kira (md. 342)	Kanuni üst sınır yok

Belirsiz süreli açık alan ve arsa kiralarında taraflar, yerel âdette belirlenen kira dönemi sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir; âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu esas alınır (TBK md. 329).

Kiracı için sonuç: Uzun vadeli planınız varsa sözleşmeye yeterli süre, yenileme opsiyonu ve artış formülü yazdırın. Kanuni koruma olmadığı için sözleşme sizin tek güvencenizdir.

Kiraya veren için sonuç: Artış ve süre konusunda daha esnek koşullar belirlenebilir; ancak sözleşmenin açık ve dengeli olması uyuşmazlıkları azaltır. İşyeri kira sözleşmesi maddeleri

İmar ve izin kontrolü

Açık alanın depolama veya park amacıyla kullanılabilmesi için imar planının buna izin vermesi gerekir. Tarım arazisinin depolama sahası olarak kullanılması gibi plana aykırı kullanımlar, idari yaptırım ve tahliye riski doğurur. Kiralamadan önce parselin imar durumunu kontrol edin. İmar durumu sorgulama

Sahaya konteyner ofis, sundurma veya çadır depo kurulacaksa bunların izin gerektirip gerektirmediğini de belediyeye sorun. Bu yapıların ruhsatsız kurulması mühürleme ve yıkım riski taşır.

Vergiler

Stopaj: Gerçek kişiden arsa veya açık alan kiralayan şirketler de işyeri kiralarında olduğu gibi brüt kira üzerinden %20 stopaj keser. Kira stopajı
KDV: Kiraya veren şirketse veya taşınmaz bir işletmenin aktifinde kayıtlıysa kira KDV'ye tabidir; işletmeye dahil olmayan taşınmazların kiralanması KDV'den istisnadır.
Damga vergisi: Kira sözleşmesi toplam kira üzerinden binde 1,89 damga vergisine tabidir. Damga vergisi

Sık sorulan sorular

Açık alan kirasında TÜFE sınırı geçerli mi?

Hayır. TÜFE sınırı (TBK md. 344) yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır. Açık alan ve arsa kiralarında sözleşmede kararlaştırılan artış geçerlidir.

Arsa kiracısı 10 yıl kuralından yararlanır mı?

Hayır. Kendiliğinden uzama ve 10 yıllık uzama süresi kuralı (TBK md. 347) çatılı işyerleri ve konutlar içindir. Belirli süreli arsa kirası sürenin sonunda sona erer.

Depo ile birlikte kiralanan açık saha hangi kurallara tabidir?

Ana kiralananla birlikte kiralanan avlu, otopark gibi eklentiler, ana kiralananın kurallarına tabidir. Kapalı bir depoyla birlikte kiralanan saha için çatılı işyeri hükümleri uygulanır.

Açık depolama alanı için imar izni gerekir mi?

Evet. Alanın depolama veya park amacıyla kullanılabilmesi imar planına uygun olmasına bağlıdır. Kiralamadan önce imar durumunu kontrol edin.

Kaynaklar

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, md. 327, 329, 339, 342, 344, 347, 350-352
Hukukçular Evi, kiralanan yer arsa veya açık depo ise tahliye koruması
EY, kira gelirlerinin vergilendirilmesi

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; sözleşmenize özel değerlendirme için bir avukata danışın.

Hazırlayan: tesisbul · Sevgi Bayraktar, 20 yıldır Gebze, Darıca, Çayırova, Dilovası, Tuzla ve Pendik'te sanayi gayrimenkulü aracılığı. Son kontrol: 13 Ekim 2026.

Aradığınızı tarif edin, biz bulalım. İhtiyacınızı 3–4 dakikada yazın; uygun seçenekleri 48 saat içinde size özel sunumla iletelim.

Tesis arıyorum