Sanayi arsasından iskana: kendi fabrikanızı yaptırırken izlenecek süreç

Yayın: 13 Ekim 2026
Okuma süresi: 3 dakika
Konu: İmar, ruhsat ve OSB

Kısa cevap: Kendi fabrikanızı veya deponuzu yaptırmak; arsa ve imar kontrolüyle başlayıp zemin etüdü, mimari ve mühendislik projeleri, yapı denetim kuruluşuyla sözleşme ve yapı ruhsatı ile devam eden, inşaatın ardından yapı kullanma izni (iskan) ve işyeri açma ve çalışma ruhsatıyla tamamlanan bir süreçtir. OSB içinde ruhsat ve iskan işlemleri OSB tarafından, dışında belediye tarafından yürütülür. En sık yapılan hata, arsayı imar ve altyapı kontrolü yapmadan satın almaktır.

1. Arsayı doğru seçin

İnşaat sürecinin başarısı, arsanın doğru seçilmesine bağlıdır:

İmar durumu: Parselin fonksiyonu, plan notları, emsal ve TAKS. İmar durumu sorgulama
Yapılabilir alan: İhtiyacınız olan kapalı alan bu parsele sığıyor mu? Emsal ve TAKS
Altyapı: Elektrik kapasitesi, doğalgaz, su, kanalizasyon. Trafo gücü
Tapu: Müstakil mi, hisseli mi, şerh veya ipotek var mı?
Faaliyet uygunluğu: Üretiminiz bu bölgede ruhsatlandırılabilir mi?

2. Zemin etüdü

Yapı ruhsatı başvurusunda zemin ve temel etüt raporu istenir. Rapor, temel sistemini ve dolayısıyla maliyeti belirler. Dolgu veya zayıf zeminli parsellerde temel maliyeti beklenenden yüksek çıkabilir; bu yüzden etüdü arsa alımından önce yaptırmak bile düşünülebilir.

3. Projeler

Mimari proje ile statik, mekanik ve elektrik projeleri hazırlanır. Sanayi yapılarında projelendirme sırasında şu ihtiyaçlar baştan netleşmelidir:

Net iç yükseklik ve kolon aralıkları (raf ve makine yerleşimi)
Vinç ve kren yolu yükleri
Rampa sayısı, kapılar ve TIR manevra alanı Rampa planlama
Zemin taşıma kapasitesi
Yangın sistemi ve kaçış yolları
İleride genişleme imkânı

İşletme ihtiyaçlarının projeye sonradan eklenmesi, hem maliyeti hem de ruhsat sürecini uzatır.

4. Yapı denetimi

Yapı Denetimi Hakkında Kanun kapsamındaki yapılarda, proje ve inşaatın denetimi için yetkili bir yapı denetim kuruluşuyla sözleşme yapılır. Denetim kuruluşu projeleri inceler, inşaatı aşama aşama denetler ve iskan aşamasında rapor düzenler.

5. Yapı ruhsatı

Projeler, zemin etüdü ve yapı denetim sözleşmesiyle birlikte yapı ruhsatı başvurusu yapılır. Ruhsat; imar planına, yönetmeliklere ve ruhsat eki projelere uygunluk incelemesinden sonra verilir. OSB içinde ruhsatı OSB, dışında belediye verir. Ruhsatsız inşaata başlamak mühürleme ve yıkım riski taşır. Sanayi arsasına ev yapılır mı?

Faaliyetiniz ve kapasiteniz ÇED Yönetmeliği'nin listelerinde yer alıyorsa, ÇED kararı alınmadan yapı ruhsatı verilmez. Bu yüzden ÇED kapsamını proje aşamasında, hatta arsayı almadan önce netleştirin. Fabrikada ÇED süreci

6. İnşaat

İnşaat, ruhsat ve projelere uygun olarak yürütülür. Sahada yapılan değişiklikler projeye işlenmeden uygulanırsa iskan aşamasında sorun çıkar. Çelik yapı, betonarme veya prefabrik sistem seçimi; süre, maliyet ve açıklık ihtiyacına göre yapılır.

7. Yapı kullanma izni (iskan)

Yapı tamamlandığında, ruhsat ve projelere uygunluğun tespitiyle yapı kullanma izni alınır. İskan, işyeri açma ruhsatı, abonelikler, sigorta ve ileride satış veya kiralama için temel belgedir. İskan sorgulama

8. İşyeri açma ve çalışma ruhsatı

Faaliyete başlamadan önce işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınır. Faaliyetin gayrisıhhi müessese sınıfına göre ek belgeler ve incelemeler gerekebilir; çevre izinleri ve itfaiye uygunluğu da bu aşamada gündeme gelir. Ruhsat ve iskan rehberi

Süre ve bütçe planı

Arsa alımından üretime geçişe kadar geçen süre; projelendirme, ruhsat süreçleri, inşaat sistemi ve altyapı bağlantılarına göre değişir. Bu süre boyunca kira ödemeye devam edecekseniz, kendi tesisinizi yaptırmak ile hazır bir tesis kiralamak veya satın almak arasındaki farkı toplam maliyet üzerinden karşılaştırın. Hazır tesis seçeneklerini de değerlendirmek için talep oluşturabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Fabrika yapmak için hangi izinler gerekir?

Yapı ruhsatı, inşaat sonunda yapı kullanma izni (iskan) ve faaliyete başlamadan önce işyeri açma ve çalışma ruhsatı. Faaliyete göre çevre izni ve diğer belgeler de gerekebilir.

OSB içinde yapı ruhsatını kim verir?

OSB sınırları içindeki yapıların ruhsat ve iskan işlemlerini OSB yürütür.

Arsa almadan önce ne kontrol edilmeli?

İmar durumu ve plan notları, yapılabilecek alan, altyapı, zemin ve tapu durumu.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; projeniz için mimar, mühendis ve ilgili idareyle görüşün.

Hazırlayan: tesisbul · Sevgi Bayraktar, 20 yıldır Gebze, Darıca, Çayırova, Dilovası, Tuzla ve Pendik'te sanayi gayrimenkulü aracılığı. Son kontrol: 13 Ekim 2026.

Aradığınızı tarif edin, biz bulalım. İhtiyacınızı 3–4 dakikada yazın; uygun seçenekleri 48 saat içinde size özel sunumla iletelim.

Arsa arıyorum