Fabrika, depo ve arsa için gayrimenkul değerleme raporu

Yayın: 13 Ekim 2026
Okuma süresi: 3 dakika
Konu: Satın alma ve tapu

Kısa cevap: Gayrimenkul değerleme raporu, bir taşınmazın piyasa değerinin bağımsız ve tarafsız bir uzman tarafından belirlendiği resmi nitelikli rapordur. Raporu, Sermaye Piyasası Kurulu'nca (SPK) listelenen değerleme kuruluşları ve gayrimenkul değerleme lisansı olan uzmanlar hazırlar. Banka kredisinde, şirket ve fon işlemlerinde, ortaklık ve miras paylaşımında ya da fabrika satışında fiyatı temellendirmek için kullanılır. Ücret asgari ücret tarifesine tabidir ve raporun sonucuna veya satışın gerçekleşmesine bağlanamaz.

Değerleme raporu ne işe yarar?

Fabrika, depo ve sanayi arsası gibi taşınmazlarda emsal az olduğu için fiyat tartışmalı olabilir. Değerleme raporu bu tartışmaya bağımsız bir dayanak getirir:

Banka kredisi: Bankalar kredi tutarını belirlerken değerleme raporundaki değeri esas alır.
Satış ve pazarlık: Satıcı fiyatı, alıcı teklifini rapora dayanarak savunabilir. Fabrika satarken hazırlık
Şirket işlemleri: Ayni sermaye, birleşme, bölünme, ilişkili taraf işlemleri ve finansal raporlama gibi durumlarda değerleme istenir.
Paylaşım: Ortaklığın giderilmesi, miras ve boşanma gibi süreçlerde taşınmazın değerini belirlemek için kullanılır. Hisseli tapu
Kat karşılığı: Arsa değerinin bilinmesi, paylaşım oranı pazarlığında arsa sahibinin elini güçlendirir. Kat karşılığı oranları

Kim hazırlayabilir?

SPK'nın tanıtım rehberine göre değerleme kuruluşlarında çalışan sorumlu değerleme uzmanları, değerleme uzmanları ve uzman yardımcıları, Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu'nun (SPL) verdiği gayrimenkul değerleme lisansına sahip olmalıdır. Lisanslı değerleme uzmanı olmak için 3 yıl, raporu imzalayan sorumlu değerleme uzmanı olmak için 5 yıl deneyim aranır.

Raporu sipariş etmeden önce uzmanın lisansını SPL'nin kamuya açık sicilinden kontrol edebilirsiniz. Kredi amaçlı değerlemelerde bankanın çalıştığı ve yetkilendirdiği kuruluşlar devreye girer; bu konudaki şikâyetler için BDDK'ya başvurulur.

Değer nasıl belirlenir?

Değerleme uzmanları uluslararası değerleme standartlarında tanımlanan üç temel yaklaşımı kullanır:

Yaklaşım	Nasıl çalışır	Sanayi taşınmazında kullanımı
Pazar (emsal karşılaştırma)	Benzer taşınmazların satış ve satış ilanı verileri karşılaştırılır	Arsa ve standart depolarda öne çıkar
Maliyet	Arsa değerine, binanın bugünkü yapım maliyetinden yıpranma düşülerek eklenen değer	Emsali az olan özel fabrikalarda sık kullanılır
Gelir	Taşınmazın getireceği kira gelirinin bugüne indirgenmesi	Kiracılı depo ve fabrikalarda kullanılır

Raporda tapu ve takyidat bilgileri, imar durumu, yapı ruhsatı ve iskan bilgileri, yerinde inceleme bulguları ve fotoğraflar yer alır. İmar, iskan veya tapu tarafındaki bir sorun değeri doğrudan düşürür. Bu yüzden satıştan önce belgeleri hazırlamak, raporun da sağlıklı çıkmasını sağlar. İskan sorgulama, İmar durumu sorgulama

Ücret nasıl belirlenir?

Değerleme ücretleri, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği'nin Resmi Gazete'de yayımlanan asgari ücret tarifesine tabidir. Tarifede taşınmazın türüne ve büyüklüğüne göre asgari ücretler belirlenir; üretim, depolama ve sanayi yapıları ayrı bir grupta yer alır. Tarifenin temel kuralları:

Ücret işe başlamadan önce belirlenir.
Ücret, değerleme sonucuna veya raporun teslim süresine göre değiştirilemez.
Ödeme, satışın veya kredinin gerçekleşmesi şartına bağlanamaz.
Asgari ücretin altında indirim yapılamaz.

Bu kurallar, raporun bağımsızlığını korumak içindir. "Rapor istediğiniz değeri gösterirse ödeme yaparsınız" gibi bir teklif, tarifeye aykırıdır.

Değerleme raporu ile emlakçı fiyat görüşü farkı

Bir sanayi emlak danışmanının fiyat görüşü, bölgedeki güncel talebe ve kendi işlem deneyimine dayanır; satış stratejisi kurmak için değerlidir ama resmi nitelik taşımaz. Değerleme raporu ise lisanslı bir uzmanın standartlara göre hazırladığı, bankanın ve resmi kurumların kabul ettiği belgedir. Fabrikanızı satarken iki görüşü birlikte kullanmak, hem gerçekçi hem savunulabilir bir fiyat belirlemenize yardımcı olur. Sanayi arsası fiyatını belirleyen faktörler

Sık sorulan sorular

Gayrimenkul değerleme raporunu kim hazırlar?

SPK'nın listesinde yer alan gayrimenkul değerleme kuruluşları hazırlar. Raporu hazırlayan uzmanların SPL'nin verdiği gayrimenkul değerleme lisansına sahip olması gerekir.

Değerleme raporu ücreti neye göre belirlenir?

Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği'nin asgari ücret tarifesine göre, taşınmazın türü ve büyüklüğü dikkate alınarak belirlenir. Ücret raporun sonucuna veya satışın gerçekleşmesine bağlanamaz.

Banka kredisinde satış fiyatı mı, rapordaki değer mi esas alınır?

Bankalar kredi tutarını değerleme raporundaki değere göre belirler. Satış fiyatı rapordaki değerden yüksekse kredi tutarı buna göre sınırlı kalabilir.

Değerleme uzmanının lisansını nasıl kontrol ederim?

Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu'nun (SPL) kamuya açık sicil kayıtlarından uzmanın lisans durumunu sorgulayabilirsiniz.

Kaynaklar

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. tesisbul değerleme raporu düzenlemez; bölge piyasası hakkında görüş ve satış danışmanlığı verir.

Hazırlayan: tesisbul · Sevgi Bayraktar, 20 yıldır Gebze, Darıca, Çayırova, Dilovası, Tuzla ve Pendik'te sanayi gayrimenkulü aracılığı. Son kontrol: 13 Ekim 2026.

Aradığınızı tarif edin, biz bulalım. İhtiyacınızı 3–4 dakikada yazın; uygun seçenekleri 48 saat içinde size özel sunumla iletelim.

Mülkümü değerlendir