Fabrika veya depo satarken: hazırlanacak belgeler, fiyatlama ve satış süreci

Yayın: 13 Ekim 2026
Okuma süresi: 3 dakika
Konu: Satın alma ve tapu

Kısa cevap: Bir fabrika veya depoyu hızlı ve doğru fiyata satmanın yolu, alıcının soracağı her soruyu baştan cevaplayan bir dosya hazırlamaktan geçer: tapu kaydı, iskan, işyeri açma ruhsatı, imar durumu, onaylı proje, trafo ve altyapı bilgileri, varsa OSB yazıları. Fiyatı belirleyen başlıca etkenler konum, kapalı ve açık alan, net yükseklik, rampa, enerji altyapısı, iskan ve imar durumudur. Kiracılı satışta kira sözleşmesi ve kiracının durumu da değeri doğrudan etkiler. Satıştan önce vergi sonuçlarını mali müşavirinizle hesaplayın.

1. Satış dosyasını hazırlayın

Sanayi alıcıları ve finansman veren bankalar ayrıntılı inceleme yapar. Şu belgeleri baştan hazırlamak süreci haftalarca kısaltır:

Tapu ve hukuki durum

Güncel tapu kaydı ve takyidatlar (ipotek, haciz, şerh)
Tapu hisseli ise diğer paydaşların durumu Hisseli tapu
OSB içindeyse OSB'den borcu yoktur yazısı ve tapudaki şerhlerin durumu OSB'de arsa ve fabrika satışı

İmar ve yapı

İmar durum belgesi İmar durumu sorgulama
Yapı ruhsatı, onaylı mimari proje ve yapı kullanma izni (iskan) İskan sorgulama
Sonradan yapılan eklentiler varsa bunların durumu

Teknik bilgiler

Kapalı, açık ve ofis alanı; net iç yükseklik; kolon aralıkları
Rampa sayısı, hidrolik rampa, zemin seviyesinde kapı
Trafo gücü, abonelik türü, kompanzasyon, doğalgaz bağlantısı Trafo gücü
Yangın sistemi, vinçler ve kapasiteleri, zemin taşıma kapasitesi
Güncel fotoğraflar ve vaziyet planı

2. Fiyatı belirleyen faktörler

Sanayi tesisinin değeri, aynı bölgedeki emsal satışlara ve tesisin özelliklerine göre şekillenir:

Konum ve ulaşım: Otoyol bağlantısı, OSB içi veya dışı, TIR erişimi
Arsa ve yapı: Arsa alanı, kapalı alan, emsal hakkının ne kadarının kullanıldığı
Teknik nitelikler: Yükseklik, rampa, vinç, enerji ve yangın altyapısı
Yasal durum: İskanın binanın bugünkü haliyle uyumu, ruhsat alınabilirliği
Bina yaşı ve bakımı: Çatı, zemin ve tesisatların durumu
Kira geliri: Kiracılı satışta kira bedeli, kalan süre ve kiracının güvenilirliği

İskan sorunu olan veya imar durumu belirsiz tesisler, alıcı kitlesini daralttığı için emsallerinin altında fiyatlanır. Satıştan önce çözülebilecek eksiklikleri gidermek çoğu zaman fiyata fazlasıyla yansır. Fiyatı bağımsız bir belgeye dayandırmak isterseniz lisanslı bir kuruluştan gayrimenkul değerleme raporu alabilirsiniz.

3. Kiracılı satış

Kiracılı bir tesis, yatırımcı alıcılar için düzenli kira geliri nedeniyle cazip olabilir. Bu durumda alıcılar şunlara bakar:

Kira bedeli ve artış koşulları, kalan sözleşme süresi
Kiracının ödeme geçmişi ve faaliyeti
Sözleşmede tahliye veya yenileme koşulları

Alıcı tesisi kendi kullanacaksa, kiracının ne zaman ve nasıl çıkabileceği belirleyici olur; kira sözleşmesi yeni malike geçer ve tahliye ancak kanuni sebeplerle mümkündür. İşyeri tahliye sebepleri

4. Vergiler ve masraflar

Tapu harcı: Satıcı payı beyan edilen bedelin %2'sidir. Tapu harcı
Değer artış kazancı: Şahıs malikler, taşınmazı edinmeden itibaren beş yıl içinde satarsa kazanç gelir vergisine tabidir. Değer artış kazancı vergisi
Şirket aktifindeki tesisler: Satış kazancı kurumlar vergisine tabidir; KDV durumu taşınmazın edinme tarihine ve niteliğine göre değişir. Mali müşavirinizle önceden hesap yapın.
Aracılık bedeli: Yasal sınırlar içinde, yazılı sözleşmeyle belirlenir. Emlakçı komisyonu

5. Gizli satış mı, ilanlı satış mı?

Sanayi tesislerinde ilana çıkmak her zaman en iyi yol değildir. Çalışanları, müşterileri ve tedarikçileri etkilememek için birçok sahip, tesisini yalnızca aktif talebi olan uygun alıcılara tanıtmayı tercih eder. Bu yöntemde alıcı adayının ihtiyacının tesisle örtüşüp örtüşmediği baştan kontrol edilir; gereksiz yer gösterimleri azalır.

6. Satış süreci

Dosyanın hazırlanması ve fiyatın emsallere göre belirlenmesi
Uygun alıcı adaylarına tanıtım ve yer gösterimi
Teklif, pazarlık ve ön protokol (kapora, süreler, koşullar)
Alıcının hukuki ve teknik incelemesi
Tapu randevusu, harçların ödenmesi ve devir
Abonelik devirleri ve teslim tutanağı

Sık sorulan sorular

Fabrika satmak için hangi belgeler gerekir?

Tapu kaydı, imar durumu, yapı ruhsatı, onaylı proje, yapı kullanma izni (iskan), varsa işyeri açma ruhsatı ve OSB yazıları ile teknik bilgiler.

Fabrikamın değerini nasıl öğrenirim?

Bölgedeki emsal satışlar, tesisin teknik özellikleri ve yasal durumu birlikte değerlendirilerek fiyat aralığı belirlenir. Bize tesisinizin bilgilerini iletebilirsiniz.

Kiracılı fabrika satılabilir mi?

Evet. Kira sözleşmesi yeni malike geçer. Yatırımcı alıcılar için kira geliri değeri artırabilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; vergi ve hukuki konularda mali müşavirinize ve avukatınıza danışın.

Hazırlayan: tesisbul · Sevgi Bayraktar, 20 yıldır Gebze, Darıca, Çayırova, Dilovası, Tuzla ve Pendik'te sanayi gayrimenkulü aracılığı. Son kontrol: 13 Ekim 2026.

Aradığınızı tarif edin, biz bulalım. İhtiyacınızı 3–4 dakikada yazın; uygun seçenekleri 48 saat içinde size özel sunumla iletelim.

Mülkümü değerlendir