Deponuzu veya fabrikanızı kiraya verirken: kiracı seçimi, sözleşme ve vergiler

Yayın: 13 Ekim 2026
Okuma süresi: 3 dakika
Konu: Kiralama

Kısa cevap: Bir depo veya fabrikayı kiraya vermeden önce kiracının faaliyetinin binaya ve ruhsata uygun olup olmadığını, ödeme gücünü ve referanslarını kontrol edin. Sözleşmede kira bedelinin brüt mü net mi olduğunu, artış yöntemini, depozitoyu (en fazla üç aylık kira), tadilat izinlerini, sigortayı ve teslim koşullarını açıkça yazın. Şahıs mal sahiplerinde kiracı şirket ise %20 stopaj keser; kira gelirinin beyanı gerekebilir. İşyeri kiralarında kanun kiracıyı uzun süreli korur; bu yüzden doğru kiracıyı seçmek, sözleşmeden de önemlidir.

1. Kiracının faaliyetini kontrol edin

Sanayi tesislerinde en sık sorun, kiracının faaliyetinin binaya uymamasıdır:

Ruhsat: Kiracının faaliyeti için işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınabilir mi? Binanın iskanı ve imar durumu buna izin veriyor mu? Ruhsat ve iskan
Yangın riski: Yanıcı veya tehlikeli madde depolanacaksa mevcut yangın sistemi yeterli mi? Sigorta poliçeniz bu faaliyeti kapsıyor mu?
Yük ve altyapı: Zemin taşıma kapasitesi, trafo gücü ve vinçler kiracının ihtiyacını karşılıyor mu?
OSB içindeyse: Kiracının faaliyeti OSB'nin sektör kurallarına uygun mu?

2. Ödeme gücü ve referans

Kiracının şirket bilgilerini, faaliyet süresini ve mümkünse önceki kiraya verenlerden referansını isteyin. Büyük tesislerde banka teminat mektubu ile güvence alınması yaygındır.

3. Kira bedelini belirleyin

Bedel; konum, teknik özellikler, iskan durumu ve emsal kiralar dikkate alınarak belirlenir. Bölgedeki emsallerin çok üzerinde bir bedel, tesisin uzun süre boş kalmasına yol açabilir; boş kalan her ay da bir kayıptır. Depo kira fiyatlarını belirleyen faktörler

İlk sözleşmede bedel serbestçe belirlenir; sonraki yıllarda artış, 12 aylık TÜFE ortalamasıyla sınırlıdır. İşyeri kira artış oranı

4. Sözleşmede sizi koruyan maddeler

Brüt veya net kira ve ödeme günü
Artış yöntemi (yasal sınır içinde)
Depozito: En fazla üç aylık kira; banka hesabında tutulması ve iade koşulları Depozito
Kullanım amacı: Kiracının hangi faaliyeti yapacağı; amaç dışı kullanım yasağı
Tadilat: Yazılı izin şartı ve sözleşme sonunda yapılan tadilatların durumu
Alt kira ve devir: Yazılı izin olmadan yapılamayacağı
Sigorta: Bina sigortası malikte, emtia ve makine sigortası kiracıda (fabrika ve depo sigortası)
Bakım: Çatı, taşıyıcı sistem, trafo ve yangın sistemi bakımının kime ait olduğu
Teslim ve tahliye: Teslim tutanağı ve tahliyede beklenen durum

Ayrıntılı liste: Depo ve işyeri kira sözleşmesinde olması gereken maddeler

5. Vergiler

Stopaj: Kiracı şirket veya defter tutan bir işletmeyse, şahıs mal sahibine ödenen brüt kiradan %20 stopaj keser. Kira stopajı
Beyan: Stopajı kesilmiş işyeri kira geliri de belirli sınırları aşarsa yıllık beyannameyle beyan edilir; kesilen stopaj hesaplanan vergiden düşülür.
Emlak vergisi: Yasal olarak malike aittir; sözleşmeyle kiracıya yüklenmesi taraflar arası bir paylaşımdır. Emlak vergisi
Şirket malikler: Kira için fatura kesilir ve KDV eklenir.

6. Teslim tutanağı

Teslimde fotoğraflı bir durum tutanağı hazırlayın: zemin, çatı, kapılar, rampalar, elektrik panoları, yangın sistemi ve sayaç endeksleri. Bu tutanak, sözleşme sonunda hasar ve depozito konusundaki tartışmaları önler.

7. Uzun süreli ilişkiyi baştan düşünün

İşyeri kiralarında süre bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir; sözleşme kiracı bildirimde bulunmazsa uzar ve kiraya verenin genel fesih hakkı 10 yıllık uzama süresinden sonra doğar. Tesisi belirli bir tarihte kendiniz kullanmayı veya satmayı planlıyorsanız bunu sözleşme görüşmelerinde açıkça konuşun. İşyeri tahliye sebepleri

Sık sorulan sorular

Depomu kiraya verirken nelere dikkat etmeliyim?

Kiracının faaliyetinin binaya ve ruhsata uygunluğu, ödeme gücü, sözleşmede brüt-net kira, depozito, tadilat ve sigorta maddeleri ile teslim tutanağı en önemli başlıklardır.

Kira gelirimden stopaj kesilir mi?

Şahıs malikseniz ve kiracı şirket veya defter tutan bir işletmeyse, brüt kiranın %20'si stopaj olarak kesilir.

Uygun kiracıyı nasıl bulurum?

Tesisinizin bilgilerini bize iletin; aktif talebi olan sanayicilerle eşleştirip uygun kiracı adaylarını size sunalım.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; vergi ve hukuki konularda mali müşavirinize ve avukatınıza danışın.

Hazırlayan: tesisbul · Sevgi Bayraktar, 20 yıldır Gebze, Darıca, Çayırova, Dilovası, Tuzla ve Pendik'te sanayi gayrimenkulü aracılığı. Son kontrol: 13 Ekim 2026.

Aradığınızı tarif edin, biz bulalım. İhtiyacınızı 3–4 dakikada yazın; uygun seçenekleri 48 saat içinde size özel sunumla iletelim.

Mülkümü değerlendir